A volta dos fundos imobiliários
A combinação da economia capitalista com o crescimento da população fez com que a negociação de terras se tornasse um mercado lucrativo. Com a valorização das propriedades, grandes fortunas foram construídas no século passado e, até hoje, imóveis são fonte de rendimento para muitas famílias. Apesar de parecer, muitas vezes, um sonho irrealizável, obter renda com investimentos em prédios comerciais, shoppings ou galpões logísticos não é mais só para quem tem muito dinheiro ou ousadia para se alavancar.
A tecnologia e o desenvolvimento do mercado de capitais permitem que qualquer pessoa acesse o segmento sem burocracia e com risco reduzido, através dos fundos imobiliários.
A história dos fundos imobiliários começou nos EUA, em 1960, quando o presidente americano Dwight D. Eisenhower assinou, em 14 de setembro, uma legislação agregando os atributos do setor imobiliário e do mercado de capitais, disponibilizando, assim, uma nova forma de produzir renda. A legislação evoluiu ao longo dos anos, e o valor de mercado dos fundos imobiliários listados totalizam hoje mais de R$ 1 trilhão, com o volume médio negociado diariamente de, aproximadamente, US$ 10 bilhões, segundo dados do Reit.com.
No Brasil, a história é mais recente. Em 1993, foi sancionada pelo então presidente Itamar Franco a Lei 8.668, que definiu a constituição e o regime tributário dos fundos imobiliários. Atualmente, o patrimônio dos fundos imobiliários está chegando a R$ 100 bilhões e representa apenas 2% da indústria de fundos no Brasil, conforme o Boletim de Fundos da Anbima. Os imóveis como forma de investimento são atraentes pela geração de renda com os aluguéis e pela alta dos preços ao longo dos anos. Porém, há barreiras que impedem a entrada do investidor com capital limitado.
Administrar propriedades alugadas requer também conhecimento e experiência, trabalho intenso e tempo, sem mencionar as complicações jurídicas, relacionamento com inquilinos, entre outros riscos que não são observados a olho nu. Se comprar imóvel para morar não é fácil, o que dizer de adquirir propriedades para alugar?
Ao comprar cotas de fundos fundos imobiliários, nos tornamos sócios de uma holding imobiliária, com direito a receber dividendos periódicos (isentos de imposto de renda) e à valorização dos ativos em carteira. Ainda contamos com uma equipe de especialistas para escolher os imóveis e acompanhar o mercado, pagando por isso uma taxa de administração, já descontada nas cotas. Além de propriedades, os fundos imobiliários também podem adquirir títulos com lastro em operações de crédito imobiliário, os quais também geram renda, em geral, mensal.
Ser sócio de várias propriedades e receber rendimentos mensais hoje é muito simples, é como comprar ações na bolsa, basta abrir uma conta e ter um smartphone. A parte variável dos fundos imobiliários, referente à valorização (ou desvalorização) das cotas, tem baixa correlação com o mercado acionário. Com os juros, a correlação é negativa, assim é um instrumento indicado para diversificação. Em cenário de juros baixos e ainda caindo, os ganhos esperados aumentam, por isso, investidores mais experientes e com conhecimento já estão selecionando as ofertas para fazer suas alocações.
O mercado imobiliário é um segmento cíclico. O ciclo de expansão anterior foi intenso, mas sucedido por uma crise econômica sem precedentes, em 2015.
A boa notícia é que já se avista o início de uma fase positiva, com os preços dos imóveis em recuperação e a redução da vacância, que pode durar de quatro a cinco anos. São Paulo deve sair na frente, Rio de Janeiro pode demorar um pouco mais, porém no Brasil ainda há muitas regiões e setores para serem beneficiados.
Por exemplo, o setor residencial, que é o maior nos EUA, ainda é inexpressivo nos fundos imobiliários por aqui. Especialistas estão vendo muitas oportunidades para o Brasil após as reformas que estão na agenda do governo. O GRI Club, grupo de especialistas ao redor do mundo, se reunirá em SP este mês para discutir perspectivas e oportunidades do segmento. Com tanta gente com experiência e conhecimento analisando o mercado, vamos dar uma chance e olhar também?