Como investir em fundos imobiliários

Com taxas de vacância menores e recuperação de preços de locação, está na hora de saber como investir em fundos imobiliários, já que essas são boas notícias para quem gostaria de investir no mercado imobiliário.

A perspectiva de retomada do crescimento econômico e as sinalizações para manutenção da taxa de juros ainda em patamares baixos nos próximos anos são favoráveis à recuperação do segmento imobiliário e trazem novas oportunidades de investimentos, como em fundos imobiliários.

Neste post, vamos mostrar como investir em fundos imobiliários, destacando alguns itens, até chegar nos melhores fundos imobiliários para se investir:

1. Tipos de fundos de investimento imobiliário

2. Vantagens de fundos de investimento imobiliário

3. Riscos de fundos de investimento imobiliário

4. Taxas de fundos de investimento imobiliário

5. Melhores fundos de investimento imobiliário

1) Tipos de fundos de investimento imobiliário – o mercado

A participação dos fundos imobiliários ainda é pequena na indústria de fundos como um todo, mas vem se expandindo em número de ofertas e volume financeiro desde 2016, após forte redução entre 2012 e 2015.

Segundo dados da Anbima, o patrimônio totaliza R$ 78 bilhões, representando 1,7% do total de fundos da indústria, que alcançou, ao fim de 2018, R$ 4,6 trilhões. Para se ter uma noção do tamanho, o patrimônio dos fundos de renda fixa totaliza R$ 2,05 trilhões, ou 44% da indústria de fundos de investimento.

Ao se investir em fundos de investimento imobiliário, há várias modalidades disponíveis, a saber:

Fundo imobiliário – Renda de Aluguel

A modalidade de fundo imobiliário mais comum é o fundo que compra imóveis para alugar e gerar renda mensal para os cotistas, como shopping centers, prédios comerciais, galpões logísticos, hotéis, agências bancárias, entre outros.

É possível encontrar fundos de investimento imobiliário que oferecem renda mensal média de 0,75%, isenta de imposto de renda.

São características como esta que estão atraindo os investidores de renda fixa à procura de maior rentabilidade e que priorizam a segurança.  

Também pode-se lucrar com a valorização dos imóveis nesta categoria de fundos imobiliários.

Fundo imobiliário – Renda de Papel

O fundo imobiliário pode obter rendimentos aplicando em papéis atrelados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Crédito Imobiliário), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), ações de empresas do setor de construção civil e shoppings.

Nesta modalidade, também é possível encontrar fundos de investimento imobiliário com renda mensal média de 0,75%, isenta de imposto de renda.

Fundo imobiliário – Desenvolvimento para Venda

Outra modalidade são os fundos imobiliários que obtêm lucros com incorporações. São os que têm maior potencial de valorização, contudo são mais arriscados. Estes fundos imobiliários abrangem desde a compra do terreno, o desenvolvimento do projeto imobiliário até a venda das unidades.  

A distribuição dos lucros desses fundos imobiliários também é isenta de imposto de renda, no entanto, o rendimento não é fixo nem mensal, vai depender do andamento dos projetos e das vendas. Deve haver cuidado antes de investir nesta modalidade de fundo imobiliário, avaliando o preço da cota, para não pagar caro demais. Cada fase do projeto tem um valor justo da cota.

Outros tipos de fundos de investimento imobiliários

Com a evolução da indústria, surgiram os fundos imobiliários que combinam as diferentes estratégias acima e também os fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários, conhecidos como fundos de fundos.

Como os demais fundos disponíveis no mercado, há vantagens e desvantagens de se investir em fundos imobiliários.

2) Vantagens dos fundos imobiliários

A principal vantagem é a isenção de imposto de renda dos rendimentos recebidos.

A outra vantagem é poder participar do mercado imobiliário como sócio de shoppings, hotéis e grandes empreendimentos com um investimento reduzido, sem se envolver com a burocracia dos registros em cartório, renovação e atualização de contratos de aluguel, impostos etc. Contar com uma administração profissional, ter especialistas com experiência no mercado imobiliário tocando o negócio é uma vantagem quando se investe em um fundo imobiliário.

Por outro lado, investir em fundos imobiliários pode ser, às vezes, muito semelhante a investir em imóveis no “mundo real”, seja comprando um apartamento na planta para vender com lucro ou uma sala comercial para alugar. É preciso esperar a conclusão das obras, expedição do ‘habite-se’ e a venda. Tudo isso leva anos. Contratos de aluguel comercial são de 5 anos ou mais. Assim sendo, um fundo de investimento imobiliário (embora possa ser comprado para aproveitar os rendimentos de curto prazo) é tido como uma aplicação de médio e longo prazo, por isso, nesse caso, só se deve investir se o seu horizonte de investimento for mais extenso também.

Outra questão é que os fundos imobiliários são fundos fechados. Os prazos de captação e encerramento de um fundo de investimento imobiliário são bem definidos. A maioria dos fundos tem prazo indeterminado, a forma de se obter liquidez é via venda de suas cotas em bolsa.

O investidor pode comprar cotas nas ofertas primárias ou negociá-las na Bolsa, o que permite a entrada e saída do fundo imobiliário a qualquer momento. É possível ocorrer alguma dificuldade para negociar no mercado secundário, pois é preciso que haja comprador e vendedor interessados para realizar negócios.

No mercado secundário, quem vende não quer sair com prejuízo e quem compra deve ter cuidado para não pagar caro demais. No caso do vendedor, ele paga imposto de renda de 20% sobre os ganhos, quando conseguir negociar as cotas do fundo imobiliário com lucro.  

3) Riscos de Fundos de Investimentos Imobiliários

O maior cuidado que alguém deve ter antes de investir em fundos imobiliários é avaliar se o valor da cota não foi emitido acima do valor justo ou se não está valorizado demais. Outra atenção é para o rendimento recebido, se ele pode diminuir e, se não for utilizado para complementar renda, se vai conseguir ser reinvestido à mesma taxa.

Para investir em fundos imobiliários deve-se conhecer bem a instituição gestora e administradora. É importante dar uma olhada na carteira de ativos, os tipos de imóveis adquiridos, localização, inquilinos e taxa de vacância.   

Um fundo imobiliário sempre foi considerado um investimento de longo prazo, de cinco a dez anos. Nessa ótica, investir em fundos imobiliários é como se você estivesse comprando um imóvel, ou seja, não é para vender no mês seguinte. Mas, hoje o fundo imobiliário é visto também como se fosse uma ação, no aspecto da negociação.

  4) Taxas de fundos de investimento imobiliário

Faça os cálculos: você compra cotas de um fundo imobiliário num total de R$ 10 mil e recebe R$ 75 por mês (que serão depositados na sua conta). Muitos podem considerar esse valor irrisório, daí a importância de se reinvestir os ganhos.

A cota do fundo imobiliário pode se valorizar, o que depende do preço dos imóveis e da demanda e oferta, assim sendo há risco de variação de preços, não é uma renda fixa pura e simples. Depende também dos níveis das taxas de juros no mercado.

No caso de quem investe um valor maior num fundo imobiliário, por exemplo, R$ 100.000, com renda de R$ 750 por mês, isenta de imposto, já ajuda a complementar a renda. Um produto bastante indicado para quem está aposentado, por exemplo.

5) Melhores fundos de investimento Imobiliário

Como qualquer investimento, ao investir num fundo imobiliário, você deve observar se é uma aplicação adequada ao seu perfil de investimento, faixa de renda e objetivos. Atentar para a liquidez é muito importante em caso de um fundo imobiliário.

Os fundos imobiliários são indicados para gerar renda e proteger o investidor contra a inflação. Para aposentados ou outros profissionais que precisam de complemento para renda e já possuem um valor acumulado maior, é uma excelente opção.

A diversificação, para reduzir o risco, é fundamental.  Para uma carteira de investimentos com horizonte de longo prazo também vale a pena, mas limite a 20% a alocação em fundos de investimento imobiliários e reinvista os rendimentos recebidos em conta. Prefira fundos de investimento imobiliário de instituições sólidas e com experiência no mercado imobiliário. Quer saber mais? Dá uma conferida no nosso site

Bons investimentos!