GARE11 ultrapassa R$ 1 bilhão de patrimônio com captação benéfica para o Fundo

Fundo capta R$ 625 milhões, deve diminuir nível de alavancagem e aprimorar seu portfólio com ativos do segmento de varejo, mantendo sua alta qualidade de locatários

Relatório de Análise: GARE11 – Guardian Real Estate

SEGMENTO: Logístico e Varejo

Sobre o Fundo

A Guardian Gestora é uma gestora independente de recursos com foco em operações imobiliárias e de crédito estruturado, tendo mais de 2,5 bilhões em ativos sob gestão divididos em oito fundos incluindo fundos imobiliários, de direitos creditórios, multimercado e de previdência. Dado o histórico e conhecimento dentro do mercado imobiliário, conseguem ter acesso aos principais participantes e oportunidades de negócios.

O Fundo foca nos três principais pilares:

Ativos de qualidade: A gestora foca em ativos de alta qualidade para minimizar os riscos de vacância e reposição. A preferência recai sobre imóveis com especificações técnicas modernas, alinhadas aos padrões exigidos pelas grandes empresas, o que constitui uma parte essencial da análise inicial de oportunidades de aquisição.

Localização: O Fundo prioriza ativos localizados em áreas estratégicas, como regiões logísticas próximas aos grandes centros consumidores, portos, aeroportos e grandes rodovias. Considerando fatores como infraestrutura local adequada, segurança e disponibilidade de mão de obra.

Inquilinos e contratos: Prioridade absoluta é dada a inquilinos com bom rating de crédito e será dada preferência a contratos atípicos que provejam estabilidade de receitas no médio/longo prazo.

O Fundo após a captação:

Em dezembro, o Fundo captou R$ 625 milhões, com os ativos-alvo destinados aos Grupo Pão de Açúcar e Grupo Mateus, estabelecendo prazos contratuais de 15 a 25 anos, segundo o Prospecto da Oferta. O cap rate médio (taxa de retorno) dos ativos é de 8,0%.. Após a alocação dos recursos, a gestão pretende diversificar inquilinos, reduzir a alavancagem de 42% para cerca de 26% e reforçar o caixa. A gestão optou por não pagar as dívidas atuais devido ao baixo custo, destinando parte dos recursos captados para o caixa e cobertura de dívidas no curto e médio prazo. Este movimento representa uma melhoria no risco do Fundo e a entrada no segmento de varejo, conhecido por sua resiliência a longo prazo.

Importante ressaltar que os inquilinos atuais incluem empresas renomadas como Souza Cruz, Air Liquide e BRF, refletindo a busca por segurança e estabilidade na composição da carteira.

Conforme exposto acima, as iniciativas pós captação de diversificação de inquilinos, redução de alavancagem e reforço de caixa para pagamento da dívida são fatores que elevam a qualidade do GARE11 entre seus comparáveis. Além disso, a entrada no segmento de varejo, com contratos atípicos de longo prazo e aumento da base de cotistas naturalmente aumentando sua liquidez. Nossa recomendação é baseada na expectativa de que essas mudanças de perfil gerarão valor para as cotas nos próximos meses.

Obs: No dia 08/02 o ticker do Fundo foi alterado de GALG11 para GARE11.

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