Quem tá barato? l Julho de 2023

PorEnzo Correa
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O Quem tá barato? da Órama é um Ranking de Fundos Imobiliários elaborado com base em duas métricas:

Como o Ranking é feito? Para chegar no Score (nota) de cada FII, multiplicamos o Dividend Yield dos últimos 12 meses pelo inverso do P/VP. Utilizamos o inverso da relação entre preço e valor patrimonial, de forma a beneficiar aqueles FIIs que possuem desconto em suas cotas (P/VP < 1), ou seja, estão mais baratos. As notas ao final são multiplicadas por 10, apenas para evitar o uso de números decimais pequenos e facilitar a comparação.

Trazendo um exemplo hipotético: imagine um FII com DY de 12 meses de 15% e que negocia com P/VP de 0,90. Nesse caso multiplicamos: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67

Quanto mais alta a nota do FII em comparação aos demais, maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa.

FILTRO: A lista de FIIs considerada no Quem tá barato? passa por um filtro inicial – são elegíveis apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil. Tal restrição ajuda a mitigar impactos de distorções de preço e rentabilidade.

E por que usamos estas 2 métricas?

Dividend Yield (DY)

representa o retorno em dividendos distribuídos aos cotistas nos últimos 12 meses. Importante destacar que os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% dos seus resultados semestrais aos seus cotistas. A grande maioria dos fundos adota a política de distribuição mensal desses valores, sendo um atrativo para este tipo de produto, que conta ainda com a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos*

*Apenas para FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; com no mínimo, 50 cotistas; e quando o cotista em questão possui menos de 10% das cotas do fundo

P/VP

é o indicador que mostra quanto o preço da cota negociado na bolsa está em relação ao valor patrimonial do fundo. Caso esse número seja maior que 1, a cota do FII negocia com um prêmio em relação ao valor “justo” da sua carteira. Caso contrário, a cota negocia com um desconto. Existem diversos motivos para o mercado negociar as cotas a preços diferentes da patrimonial – Por isso, é importante entender o racional por trás daquele valor e as perspectivas para cada fundo

Qual o objetivo do “Quem tá barato?” ?

Trata-se de uma ranking quantitativo com base nos números de P/VP e DY dos últimos 12 meses. Vale destacar que este material não tem como objetivo a recomendação. A escolha de investimento em um FII deve levar em consideração a qualidade dos ativos do fundo, a experiência do time de gestão e as perspectivas para aquela carteira diante do cenário macroeconômico.

Se o seu objetivo é aproveitar oportunidades descontadas, temos uma carteira recomendada com esta estratégia. Confira a Carteira Órama Valorização.

O Quem tá barato? busca ajudar os investidores no monitoramento do mercado de Fundos Imobiliários, diante do crescimento exponencial desta indústria nos últimos anos.

Atualmente, existem mais de 470 FIIs listados na B3 com valor de mercado de R$ 137 bilhões. Em 2017, o mercado de FIIs somava R$ 38,9 bilhões dividido em 156 fundos.

Fonte: B3 – Elaboração Órama Investimentos

Sabemos que diante de uma amostra grande de FIIs que temos no mercado, muitas vezes o investidor não consegue acompanhar todas as oportunidades. Neste contexto, o Ranking pode trazer nomes antes não avaliados e, quem sabe, novos FIIs para compor sua carteira.

Comentários do mês: O mês de Junho marcou o terceiro mês consecutivo de alta do IFIX, com o desempenho de 4,71%. Encerramos semestre com uma alta de 10,06% no índice, sendo o melhor desempenho em um semestre desde o segundo semestre de 2019. Existe uma perspectiva de mudança na trajetória da taxa de juros no segundo semestre deste ano, com estimativas de um possível corte na Selic já em agosto. Em nossa análise, observamos que a distribuição dos Fundos Imobiliários estão com o prêmio em relação a NTN-B de 2035, acima da média histórica. O IFIX apresenta distribuição na casa de 10,88% e a NTN-B de 2035 tem taxa de 5,17%. Isso significa que os Fundos Imobiliários estão com um prêmio de 5,71%, enquanto a média histórica é de 3,68%. Esperamos que ocorra um ajuste nesse prêmio atual, impulsionado pela valorização das cotas dos Fundos Imobiliários.

Importante destacar que o aumento (diminuição) do Score significa que os fundos se tornaram mais (menos) baratos, ou seja, o preço caiu (subiu) em relação ao seu valor patrimonial e/ou seu dividend yield aumentou (diminuiu).

Temos como expectativa a queda dos juros e desaceleração da inflação. Na conjuntura atual é esperado cortes leves na Selic esse ano, tendo pouco impacto nos indexados a juros. Já no lado da inflação, os impactos de curto e médio prazo devem ser maiores nos Fundos que são a ela indexados. Temos ainda algumas distorções nos preços dos ativos dentro do mercado para buscar eventuais valorizações. O segundo semestre do ano deverá repetir a alta valorização caso as perspectivas de desaceleração da inflação e queda de juros se consolidando.

Abaixo apresentamos o Top 5 do Ranking Quem tá barato? dividido por segmento (Lajes Corporativas, Logística, Shoppings, Híbrido, Recebíveis e FoF), possibilitando a comparação entre os FIIs.

*Importante destacar que utilizamos números de períodos passados, o que não representa garantia para o futuro.

Ranking de FIIs

LAJES CORPORATIVAS            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
XP PROPERTIES FIIXPPR11XP Asset Management521.188.970,44633.289,9428,57%0,44%12,59%0,3223,043,903,90–
REC RENDA IMOBILIÁRIA FIIRECT11BRL Trust Investimentos790.838.299,16587.572,7218,17%0,77%12,11%0,5651,402,202,17↓
AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FIIAIEC11Autonomy Investimentos456.168.645,06474.701,1813,36%1,10%14,33%0,6964,502,092,06↓
BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FIIBRCR11BTG Pactual Gestora de Recursos2.677.591.625,281.784.199,3918,97%0,65%9,59%0,6059,001,611,60↓
GREEN TOWERS FIIGTWR11BV Asset1.139.875.668,01804.809,8119,03%0,99%11,50%0,8680,021,341,34–
             
LOGÍSTICA            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
BLUEMACAW LOGÍSTICA FIIBLMG11BlueMacaw340.250.518,90495.905,4622,76%1,06%14,35%0,7667,731,911,90↓
PÁTRIA LOGÍSTICA FIIPATL11VBI Real Estate490.239.396,17853.630,4721,55%0,74%10,15%0,7572,201,481,36↓
GUARDIAN LOGÍSTICA FIIGALG11Guardian Gestora527.575.473,06693.235,1111,36%0,90%11,53%0,948,551,221,22–
LOGCP INTER FIILGCP11Inter Asset281.094.999,93383.153,6715,98%0,76%9,02%0,8081,251,151,13↓
RBR LOG FIIRBRL11RBR Asset Management706.463.095,98485.592,2318,96%0,70%8,80%0,8386,551,061,07↑
             
SHOPPING            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
HSI MALLS FIIHSML11Hemisfério Sul Investimentos1.500.072.740,582.433.011,1614,68%0,80%9,40%0,9589,911,000,99↓
GENIAL MALLS FIIMALL11Genial Banco1.094.921.667,251.655.483,3412,30%0,68%8,49%0,92109,500,920,92–
XP MALLS FIIXPML11XP Asset Management2.098.002.886,543.886.290,4314,90%0,78%8,96%1,04101,470,860,86–
VINCI SHOPPING CENTERS FIIVISC11Vinci Partners2.235.048.024,462.542.869,9313,91%0,71%8,16%0,95113,110,840,86↑
HEDGE BRASIL SHOPPING FIIHGBS11Hedge Investments2.210.227.247,581.771.249,6214,37%0,67%8,04%0,95205,900,830,84↑
             
HÍBRIDO (TIJOLO/DESENVOLVIMENTO)            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
TORDESILHAS EI FIITORD11R Capital Asset434.453.179,35516.418,0527,67%–15,52%0,324,014,714,78↑
SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FIISARE11Santander Brasil Asset Management870.603.929,221.308.682,0821,83%0,91%11,92%0,7064,321,681,71↑
TG ATIVO REAL FIITGAR11TG Core Asset1.659.847.150,873.735.771,9313,82%1,13%14,60%0,97120,001,531,51↓
RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FIIRZAT11Riza Asset Management371.250.412,711.357.880,4117,75%1,24%13,12%0,9795,551,371,36↓
RIO BRAVO RENDA VAREJO FIIRBVA11Rio Bravo Investimentos1.252.324.791,14802.590,6010,22%0,94%12,34%0,9499,341,351,32–
             
HÍBRIDO (Papel)            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
MAUÁ CAPITAL HEDGE FUND FIIMCHF11Mauá Capital304.370.938,871.120.833,7918,03%1,07%14,98%0,988,941,511,53↓
HSI ATIVOS FINANCEIROS FIIHSAF11Hemisfério Sul Investimentos234.220.942,16434.064,9112,87%1,28%13,95%0,9383,091,501,50–
RBR PLUS MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FIIRBRX11RBR Asset Management178.796.957,17490.147,2619,89%1,27%–0,9689,23–1,49–
JS ATIVOS FINANCEIROS FIIJSAF11Safra Asset Management151.745.185,36375.791,6419,78%0,97%13,23%0,9484,78–1,41–
VALORA HEDGE FUND FIIVGHF11Valora Investimentos677.023.977,172.556.047,699,79%1,25%13,58%1,059,361,301,30–
             
CRIs (RECEBÍVEIS)            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
VERSALHES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIVSLH11R Capital Asset297.977.342,09698.346,9036,85%0,60%19,58%0,585,663,583,39↓
HECTARE CE FIIHCTR11Hectare Capital2.438.015.529,026.732.944,1937,17%0,83%19,63%0,6064,883,263,29↑
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIDEVA11Devant Asset1.322.282.171,263.555.867,7034,11%1,03%17,33%0,7468,522,362,34↓
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIBCRI11Banestes DTVM614.619.618,42831.322,6018,18%0,93%15,81%0,8278,901,931,94↑
VINCI CREDIT SECURITIES FIIVCRI11Vinci Partners170.345.410,85378.384,2011,27%1,22%17,44%0,908,41–1,93–
             
FUNDO DE FUNDOS (FoFs)            
FIITickerGestãoPL (mai/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore jun/23Score AtualVariação no mês
VBI RENDA+ FOF FIIBLMR11BlueMacaw198.592.158,29423.510,8420,00%0,78%13,25%0,936,781,321,43↑
BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FIIBPFF11Genial Investimentos337.231.586,24432.869,6515,12%0,89%12,11%0,9265,601,321,32–
MORE REAL ESTATE FOF FIIMORE11More Invest187.654.550,15459.606,3516,55%0,83%11,37%0,8768,101,321,31↓
XP SELECTION FUNDO DE FUNDOS FIIXPSF11XP Asset Management365.478.307,57633.282,3516,88%0,99%12,11%0,957,551,291,28↓
RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FIIRBFF11Rio Bravo Investimentos245.872.229,80490.922,9420,50%0,90%11,10%0,8955,271,251,24↓

Benchmarks

ÍndiceVolatilidade
12 meses		Retorno
12 meses		DY
12 meses		P/VP
CDI0,01%13,60%––
IFIX5,20%13,51%10,81%–
Carteira Órama FII6,02%16,07%12,52%0,99
Carteira Renda FII6,99%9,52%15,76%1,02
Carteira Valorização FII9,78%18,68%9,75%0,89
Data-Base: 05/07/2023 – Fonte: Quantum Axis

Confira também o Quem rendeu mais? deste mês, um Ranking de Fundos de Investimento que se destacaram nos últimos períodos.

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