Carteira Órama Valorização – Julho de 2023
Carteira Órama Valorização – Julho de 2023
Sobre a Carteira Órama Valorização
A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização no longo prazo – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+27,22%
Retorno no mês:
+4,75%
Dividend Yield:
9,94%
Dividendo Médio:
R$ 0,86/cota
PERFORMANCE l JUNHO 2023:
Junho foi marcado pelas decisões de política monetária dos principais bancos centrais. Aqui, no dia 21, o Copom manteve a taxa Selic em 13,75%, como já esperado, porém, indicando na ata a possibilidade de iniciar o ciclo de inflexão a partir da próxima reunião, em agosto. Já nos EUA, o Fomc manteve os Fed Funds na faixa de 5,0-5,25%, e apontando em seu comunicado que foi uma pausa e que, já na próxima reunião, voltarão com o ciclo de alta de juros. Ainda, tivemos decisão na Zona do Euro e Reino Unido, cujos respectivos BCs subiram em 25 e 50 bps suas taxas de juros básicas.
Do lado econômico, a leitura da inflação de maio trouxe otimismo, contribuindo para um cenário mais consistente da desaceleração dos preços. Combinado com uma perspectiva de um Copom mais dovish nas próximas reuniões, a divulgação do indicador ajudou no fechamento dos juros, que recuaram mais de 65 bps no mês nos vértices mais longos. No ano, esse recuo está em torno de 230 bps. Além disso, a divulgação do PIB do primeiro trimestre, no início do mês, trouxe uma surpresa positiva com alta de 1,9%, puxado pelo agro que cresceu 21,6% no período.
Além disso, o Conselho Monetário Nacional (CMN), em sua reunião na última quinta-feira do mês (29), discutiu o regime de metas para inflação. Foi anunciado que, a partir de 2025, o regime passará para metas contínuas, ao invés de meta-calendário, e foi estabelecida a meta de 3% para 2026, hipótese que era mais esperada pelo mercado.
O mercado acionário reagiu a essa melhora no cenário, com o Ibovespa emendando 9 semanas consecutivas de alta. O índice acumula alta de 9,3% e entrou em Bull Market em meados do mês.
Para julho, no campo político, o mercado espera a aprovação do Arcabouço Fiscal, que precisa ser votado novamente na Câmara, após as alterações do texto no Senado. Além disso, a tramitação da reforma tributária será uma pauta relevante e essa temática encontra resistências dos governadores, o que torna seu desfecho mais complexo.
No campo econômico, o foco será nas leituras dos índices de inflação, que definirão as expectativas para o Copom de agosto.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
O mês de Junho marcou o terceiro mês consecutivo de alta do IFIX, com o desempenho de 4,71%. Encerramos semestre com uma alta de 10,06% no índice, sendo o melhor desempenho em um semestre desde o segundo semestre de 2019. Existe uma perspectiva de mudança na trajetória da taxa de juros no segundo semestre deste ano, com estimativas de um possível corte na Selic já em agosto.
A carteira Valorização repetiu também mais um mês positivo. O segmento de Lajes Corporativas, que compõem 50% da carteira, segue sendo um dos segmentos mais impulsionados pelas perspectivas de queda de juros e valorização do IFIX.
Além do fato do preço de mercado estar descontado em relação aos seus valores patrimoniais, há também uma perspectiva de melhoria na demanda pelo segmento para o ano que vem devido a uma possível aceleração da economia e também a volta aos escritórios por algumas empresas que adotaram o Home Office.
Continuamos em busca de encontrar distorções nos preços dos ativos dentro do mercado para buscar eventuais valorizações. O segundo semestre do ano deverá repetir a alta valorização caso as perspectivas de desaceleração da inflação e queda de juros se consolidando.
A Carteira Órama Valorização teve um retorno no mês de +4,75%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno total (preço e dividendos) de +16,62%, enquanto o índice subiu 10,05%.
MOVIMENTAÇÕES l JULHO 2023:
Não ocorreram alterações na carteira este mês.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,86/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por este motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 15% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 20%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro do ano passado, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE FII:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30,7%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Entretanto, é importante destacar que o cenário macroeconômico tem diminuído o ritmo de retomada que era esperado para o segmento. Além disso, o time é muito transparente ao apresentar os desafios do portfólio, detalhes de negociações com inquilinos e perspectivas para o fundo.
O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade. Importante destacar que o gestor busca apresentar ao mercado expectativas de resultados para os meses seguintes, seguindo uma estratégia de linearização de dividendos intra-semestre, com a entrega de resultados adicionais ao fechamento de cada semestre.
JSRE11 – JS REAL ESTATE FII:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,2%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
*Em restrição (oferta em andamento)
WHGR11 – WHG REAL ESTATE FII:
Com um mandato flexível, o WHGR11 é o FII multiestratégia iniciado em 2022 e gerido pela WHG. A estrutura permite o investimento em CRIs, FIIs, FIDCs, ações do setor imobiliário, imóveis, projetos de desenvolvimento, etc. Nos últimos períodos, diante da evolução da indústria de Fundos Imobiliários, vimos muitos FIIs nascendo nesse formato, com objetivo de retirar a rigidez das políticas de investimento e permitir que naveguem de forma mais eficiente os diferentes momentos do mercado. Entretanto, é importante que o time de gestão tenha conhecimento e experiência com os diferentes tipos de ativos investidos. Neste contexto, a equipe da WHG conta com economistas que acompanham o cenário macro – que permite o entendimento do momento de mercado-, além de profissionais com experiência na estruturação de ativos de crédito e gestão de projetos imobiliários.
Apesar de recente, o WHGR11 atualmente possui um PL de cerca de R$ 250 milhões e uma carteira diversificada. Diante do contexto atual, o fundo está com uma concentração maior em CRIs mid grade e high grade (84% do PL), ou seja, de menor risco, que acabam sendo mais defensivos para atravessar este momento de taxa de juros elevadas. Além disso, o fundo possui um % menor em ações do setor e permutas financeiras, que trazem um potencial de ganho de capital.
Nossa recomendação tem como base a qualidade e experiência do time da WHG, assim como o desconto que a cota negocia atualmente no secundário. Considerando seu preço de mercado com desconto de 17% do seu valor patrimonial, a taxa média da carteira de CRIs que está sendo adquirida pelo investidor é de: IPCA+14,5% e CDI+5% – ou seja, yields em linha com carteiras de risco mais alto (high yield), porém com perfil de risco mais equilibrado.
Confira a análise completa do WHGR11.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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