Quem tá barato? l Junho de 2023

PorEnzo Correa Atualizado em:
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O Quem tá barato? da Órama é um Ranking de Fundos Imobiliários elaborado com base em duas métricas:

Como o Ranking é feito? Para chegar no Score (nota) de cada FII, multiplicamos o Dividend Yield dos últimos 12 meses pelo inverso do P/VP. Utilizamos o inverso da relação entre preço e valor patrimonial, de forma a beneficiar aqueles FIIs que possuem desconto em suas cotas (P/VP < 1), ou seja, estão mais baratos. As notas ao final são multiplicadas por 10, apenas para evitar o uso de números decimais pequenos e facilitar a comparação.

Trazendo um exemplo hipotético: imagine um FII com DY de 12 meses de 15% e que negocia com P/VP de 0,90. Nesse caso multiplicamos: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67

Quanto mais alta a nota do FII em comparação aos demais, maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa.

FILTRO: A lista de FIIs considerada no Quem tá barato? passa por um filtro inicial – são elegíveis apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil. Tal restrição ajuda a mitigar impactos de distorções de preço e rentabilidade.

E por que usamos estas 2 métricas?

Dividend Yield (DY)

representa o retorno em dividendos distribuídos aos cotistas nos últimos 12 meses. Importante destacar que os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% dos seus resultados semestrais aos seus cotistas. A grande maioria dos fundos adota a política de distribuição mensal desses valores, sendo um atrativo para este tipo de produto, que conta ainda com a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos*

*Apenas para FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; com no mínimo, 50 cotistas; e quando o cotista em questão possui menos de 10% das cotas do fundo

P/VP

é o indicador que mostra quanto o preço da cota negociado na bolsa está em relação ao valor patrimonial do fundo. Caso esse número seja maior que 1, a cota do FII negocia com um prêmio em relação ao valor “justo” da sua carteira. Caso contrário, a cota negocia com um desconto. Existem diversos motivos para o mercado negociar as cotas a preços diferentes da patrimonial – Por isso, é importante entender o racional por trás daquele valor e as perspectivas para cada fundo

Qual o objetivo do “Quem tá barato?” ?

Trata-se de uma ranking quantitativo com base nos números de P/VP e DY dos últimos 12 meses. Vale destacar que este material não tem como objetivo a recomendação. A escolha de investimento em um FII deve levar em consideração a qualidade dos ativos do fundo, a experiência do time de gestão e as perspectivas para aquela carteira diante do cenário macroeconômico.

Se o seu objetivo é aproveitar oportunidades descontadas, temos uma carteira recomendada com esta estratégia. Confira a Carteira Órama Valorização.

O Quem tá barato? busca ajudar os investidores no monitoramento do mercado de Fundos Imobiliários, diante do crescimento exponencial desta indústria nos últimos anos.

Atualmente, existem mais de 470 FIIs listados na B3 com valor de mercado de R$ 137 bilhões. Em 2017, o mercado de FIIs somava R$ 38,9 bilhões dividido em 156 fundos.

Fonte: B3 – Elaboração Órama Investimentos

Sabemos que diante de uma amostra grande de FIIs que temos no mercado, muitas vezes o investidor não consegue acompanhar todas as oportunidades. Neste contexto, o Ranking pode trazer nomes antes não avaliados e, quem sabe, novos FIIs para compor sua carteira.

Comentários do mês: O mês foi excelente para o mercado de Fundos Imobiliários, com alta no IFIX de 5,43%. Os agentes de mercado iniciam uma reversão de expectativas, dado as iniciativas de queda de juros e controle da inflação. Esta proximidade com cortes da Selic conduziram os ativos durante o mês. Nos juros futuros houve uma queda bastante pronunciada nos vencimentos de longo prazo, de quase 1 ponto porcentual. Este mês, o IFIX voltou a fechar acima dos 3.000 pontos, número que foi alcançado apenas em dez/2019 e out/2022. Destacamos o desempenho do segmento de Recebíveis, recuperando perdas dos meses anteriores e Lajes Corporativas, segmento que negocia a preços bem descontados nos últimos meses.

Importante destacar que o aumento (diminuição) do Score significa que os fundos se tornaram mais (menos) baratos, ou seja, o preço caiu (subiu) em relação ao seu valor patrimonial e/ou seu dividend yield aumentou (diminuiu).

Acreditamos que o mercado de FIIs deve seguir com uma volatilidade mais elevada nos próximos períodos – ao menos até que consiga ter uma maior visibilidade quanto ao ambiente fiscal e político. Entretanto, acreditamos que o momento atual traz oportunidades interessantes de entrada em fundos bastante descontados – reforçando sempre a importância de complementar a avaliação quantitativa, com uma análise qualitativa e de risco das carteiras dos fundos, experiência do time de gestão e perspectivas para cada segmento.

Abaixo apresentamos o Top 5 do Ranking Quem tá barato? dividido por segmento (Lajes Corporativas, Logística, Shoppings, Híbrido, Recebíveis e FoF), possibilitando a comparação entre os FIIs.

*Importante destacar que utilizamos números de períodos passados, o que não representa garantia para o futuro.

Ranking de FIIs

LAJES CORPORATIVAS            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
XP PROPERTIES FIIXPPR11XP Asset Management523.050.642,76635.988,6128,67%0,43%12,61%0,3223,032,913,90↑
REC RENDA IMOBILIÁRIA FIIRECT11BRL Trust Investimentos792.013.847,20587.533,9618,17%1,06%12,15%0,5550,971,992,20↑
AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FIIAIEC11Autonomy Investimentos455.490.836,76474.447,2513,35%1,24%14,21%0,6860,032,162,09↓
BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FIIBRCR11BTG Pactual Gestora de Recursos2.629.399.439,841.779.214,4918,99%0,77%9,60%0,6058,701,691,61↓
GREEN TOWERS FIIGTWR11BV Asset1.139.447.818,57806.626,2719,02%0,99%11,42%0,8579,831,581,34↓
             
LOGÍSTICA            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
BLUEMACAW LOGÍSTICA FIIBLMG11BlueMacaw344.169.365,70495.477,7322,84%1,10%14,37%0,75#N/D1,681,91↑
PÁTRIA LOGÍSTICA FIIPATL11VBI Real Estate489.728.164,08852.515,1621,12%0,86%10,58%0,7269,371,371,48↑
GUARDIAN LOGÍSTICA FIIGALG11Guardian Gestora530.138.161,85691.877,5411,40%0,96%11,50%0,948,521,101,22↑
LOGCP INTER FIILGCP11Inter Asset281.048.833,47381.176,6115,76%0,77%9,27%0,8181,951,221,15↓
HSI LOGÍSTICA FIIHSLG11Hemisfério Sul Investimentos1.320.392.331,23657.445,0418,04%0,81%9,37%0,8890,001,101,07↓
             
SHOPPING            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
HSI MALLS FIIHSML11Hemisfério Sul Investimentos1.510.876.570,092.432.614,5314,68%0,83%9,41%0,9489,061,271,00↓
GENIAL MALLS FIIMALL11Genial Banco1.096.401.739,901.650.261,3912,30%0,71%8,46%0,92109,271,030,92↓
XP MALLS FIIXPML11XP Asset Management2.105.158.764,373.882.311,4214,90%0,80%8,95%1,04101,600,890,86↓
VINCI SHOPPING CENTERS FIIVISC11Vinci Partners2.254.657.013,822.535.879,7913,82%0,72%8,01%0,95114,170,900,84↓
HEDGE BRASIL SHOPPING FIIHGBS11Hedge Investments2.189.217.601,261.768.068,8314,32%0,70%7,95%0,96206,500,960,83↓
             
HÍBRIDO (TIJOLO/DESENVOLVIMENTO)            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
TORDESILHAS EI FIITORD11R Capital Asset432.906.018,09517.433,3427,67%–15,48%0,334,062,624,71↑
TG ATIVO REAL FIITGAR11TG Core Asset1.751.200.619,613.722.899,7813,82%1,15%14,59%0,95118,451,351,53↑
MAUÁ CAPITAL HEDGE FUND FIIMCHF11Mauá Capital298.180.883,601.118.724,1918,03%1,12%14,87%0,988,961,501,51↑
HSI ATIVOS FINANCEIROS FIIHSAF11Hemisfério Sul Investimentos230.996.555,81433.350,4812,92%1,32%14,00%0,9383,151,841,50↓
RBR PLUS MULTIESTRATÉGIA REAL ESTATE FIIRBRX11RBR Asset Management176.297.060,28490.487,3419,94%1,31% –0,9789,50#N/D1,49#N/D
             
CRIs (RECEBÍVEIS)            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
VERSALHES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIVSLH11R Capital Asset293.803.717,69698.788,6636,77%0,55%20,06%0,565,491,693,58↑
HECTARE CE FIIHCTR11Hectare Capital2.412.748.656,206.752.428,7837,16%0,77%19,42%0,6064,811,973,26↑
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIDEVA11Devant Asset1.311.235.571,353.560.785,0734,10%1,24%17,50%0,7468,491,692,36↑
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FIIBCRI11Banestes DTVM615.180.809,70831.081,2318,18%1,02%15,69%0,8178,501,611,93↑
VINCI CREDIT SECURITIES FIIVCRI11Vinci Partners169.574.392,58377.920,0911,45%1,31%19,43%0,908,40–1,92–
             
FUNDO DE FUNDOS (FoFs)            
FIITickerGestãoPL (abr/23)Liquidez DiáriaVolatilidade 12 mesesDY mêsDY 12 mesesP/VPPreço atualScore mai/23Score AtualVariação no mês
MORE REAL ESTATE FOF FIIMORE11More Invest183.024.110,31460.796,1016,60%0,88%11,38%0,8667,251,701,32↓
BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FIIBPFF11Genial Investimentos326.504.120,89433.067,5415,13%0,95%12,05%0,9165,301,411,32↓
VBI RENDA+ FOF FIIBLMR11BlueMacaw190.254.431,03422.527,6919,90%0,96%12,20%0,936,851,491,32↓
XP SELECTION FUNDO DE FUNDOS FIIXPSF11XP Asset Management350.950.564,26634.106,2216,89%1,02%12,11%0,947,451,391,29↓
RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FIIRBFF11Rio Bravo Investimentos235625864491.455,7220,47%0,0093910,99%0,8854,301,441,25↓

Benchmarks

ÍndiceVolatilidade
12 meses		Retorno
12 meses		DY
12 meses		P/VP
CDI0,01%13,54%––
IFIX5,21%7,38%11,34%–
Carteira Órama FII5,89%9,54%13,04%0,96
Carteira Renda FII6,99%6,29%16,26%1,01
Carteira Valorização FII9,58%12,49%10,26%0,84
Data-Base: 07/06/2023 – Fonte: Quantum Axis

Confira também o Quem rendeu mais? deste mês, um Ranking de Fundos de Investimento que se destacaram nos últimos períodos.

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