Quem tá barato? l Maio de 2023

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O Quem tá barato? da Órama é um Ranking de Fundos Imobiliários elaborado com base em duas métricas:

Como o Ranking é feito? Para chegar no Score (nota) de cada FII, multiplicamos o Dividend Yield dos últimos 12 meses pelo inverso do P/VP. Utilizamos o inverso da relação entre preço e valor patrimonial, de forma a beneficiar aqueles FIIs que possuem desconto em suas cotas (P/VP < 1), ou seja, estão mais baratos. As notas ao final são multiplicadas por 10, apenas para evitar o uso de números decimais pequenos e facilitar a comparação.

Trazendo um exemplo hipotético: imagine um FII com DY de 12 meses de 15% e que negocia com P/VP de 0,90. Nesse caso multiplicamos: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67

Quanto mais alta a nota do FII em comparação aos demais, maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa.

FILTRO: A lista de FIIs considerada no Quem tá barato? passa por um filtro inicial – são elegíveis apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil. Tal restrição ajuda a mitigar impactos de distorções de preço e rentabilidade.

E por que usamos estas 2 métricas?

Dividend Yield (DY)

representa o retorno em dividendos distribuídos aos cotistas nos últimos 12 meses. Importante destacar que os FIIs são obrigados por lei a distribuir no mínimo 95% dos seus resultados semestrais aos seus cotistas. A grande maioria dos fundos adota a política de distribuição mensal desses valores, sendo um atrativo para este tipo de produto, que conta ainda com a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos*

*Apenas para FIIs com cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado; com no mínimo, 50 cotistas; e quando o cotista em questão possui menos de 10% das cotas do fundo

P/VP

é o indicador que mostra quanto o preço da cota negociado na bolsa está em relação ao valor patrimonial do fundo. Caso esse número seja maior que 1, a cota do FII negocia com um prêmio em relação ao valor “justo” da sua carteira. Caso contrário, a cota negocia com um desconto. Existem diversos motivos para o mercado negociar as cotas a preços diferentes da patrimonial – Por isso, é importante entender o racional por trás daquele valor e as perspectivas para cada fundo

Qual o objetivo do “Quem tá barato?” ?

Trata-se de uma ranking quantitativo com base nos números de P/VP e DY dos últimos 12 meses. Vale destacar que este material não tem como objetivo a recomendação. A escolha de investimento em um FII deve levar em consideração a qualidade dos ativos do fundo, a experiência do time de gestão e as perspectivas para aquela carteira diante do cenário macroeconômico.

Se o seu objetivo é aproveitar oportunidades descontadas, temos uma carteira recomendada com esta estratégia. Confira a Carteira Órama Valorização.

O Quem tá barato? busca ajudar os investidores no monitoramento do mercado de Fundos Imobiliários, diante do crescimento exponencial desta indústria nos últimos anos.

Atualmente, existem mais de 470 FIIs listados na B3 com valor de mercado de R$ 138 bilhões. Em 2017, o mercado de FIIs somava R$ 38,9 bilhões dividido em 156 fundos.

Fonte: B3 – Elaboração Órama Investimentos

Sabemos que diante de uma amostra grande de FIIs que temos no mercado, muitas vezes o investidor não consegue acompanhar todas as oportunidades. Neste contexto, o Ranking pode trazer nomes antes não avaliados e, quem sabe, novos FIIs para compor sua carteira.

Comentários do mês: Abril foi um mês bastante positivo, com o IFIX subindo 3,52% no período. Os segmentos de tijolo tiverem um aumento significativo no mês, doravante da expectativa de queda na taxa de juros. O segmento que apresentou a pior performance mensal foi o de Recebíveis (CRIs), com uma queda de – 0,67%. Alguns Fundos de Recebíveis, principal os de mais risco – high yield, tem convivido diariamente com a aversão ao risco de crédito com o arrefecimento da economia brasileira e juros altos que estão causando inadimplência e maior endividamento das empresas. Conforme reforçamos no último mês, a grande maioria dos Fundos de Crédito estão tendo seu preço impactado. Neste contexto, este mês o Score dos FIIs de Recebíveis subiu em média 3,27% vs. um aumento de 1,9% dos FIIs de Tijolo (Lajes Corporativas, Logístico, Shoppings e Híbrido).

Importante destacar que o aumento (diminuição) do Score significa que os fundos se tornaram mais (menos) baratos, ou seja, o preço caiu (subiu) em relação ao seu valor patrimonial e/ou seu dividend yield aumentou (diminuiu).

Acreditamos que o mercado de FIIs deve seguir com uma volatilidade mais elevada nos próximos períodos – ao menos até que consiga ter uma maior visibilidade quanto ao ambiente fiscal e político. Entretanto, acreditamos que o momento atual traz oportunidades interessantes de entrada em fundos bastante descontados – reforçando sempre a importância de complementar a avaliação quantitativa, com uma análise qualitativa e de risco das carteiras dos fundos, experiência do time de gestão e perspectivas para cada segmento.

Abaixo apresentamos o Top 5 do Ranking Quem tá barato? dividido por segmento (Lajes Corporativas, Logística, Shoppings, Híbrido, Recebíveis e FoF), possibilitando a comparação entre os FIIs.

*Importante destacar que utilizamos números de períodos passados, o que não representa garantia para o futuro.

Ranking de FIIs

LAJES CORPORATIVAS
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
XP PROPERTIES FII	XPPR11	XP Asset Management	507.825.213,50	682.828,69	29,04%	0,43%	14,11%	0,33	23,07	2,91	4,23	↑
REC RENDA IMOBILIÁRIA FII	RECT11	BRL Trust Investimentos	793.794.227,53	585.028,05	13,28%	1,06%	12,80%	0,56	51,00	1,99	2,31	↑
AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII	AIEC11	Autonomy Investimentos	454.733.464,25	453.152,77	12,61%	1,28%	14,95%	0,65	60,03	2,16	2,30	↑
BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FII	BRCR11	BTG Pactual Gestora de Recursos	2.636.539.289,50	1.781.477,64	18,94%	0,81%	10,62%	0,58	56,91	1,69	1,83	↑
RBR PROPERTIES FII	RBRP11	RBR Asset Management	945.548.836,61	1.156.201,75	26,16%	0,55%	9,15%	0,64	49,43	1,73	1,43	↓

LOGÍSTICA
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
BLUEMACAW LOGÍSTICA FII	BLMG11	BlueMacaw	352.908.327,64	519.001,17	21,98%	1,15%	15,95%	0,72	65,96	1,68	2,20	↑
PÁTRIA LOGÍSTICA FII	PATL11	VBI Real Estate	489.090.068,08	879.252,50	20,96%	0,94%	10,91%	0,66	64,09	1,37	1,65	↑
RBR LOG FII	RBRL11	RBR Asset Management	709.028.795,20	478.904,72	17,00%	0,74%	10,57%	0,75	78,17	1,36	1,42	↑
LOGCP INTER FII	LGCP11	Inter Asset	280.890.961,70	360.747,60	16,06%	0,77%	9,50%	0,76	77,50	1,22	1,25	↑
GUARDIAN LOGÍSTICA FII	GALG11	Guardian Gestora	532.022.907,26	725.397,59	10,81%	0,97%	11,60%	0,93	8,47	1,10	1,25	↑

SHOPPING
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
HSI MALLS FII	HSML11	Hemisfério Sul Investimentos	1.511.783.606,51	2.373.457,15	14,93%	0,88%	9,78%	0,89	84,34	1,27	1,09	↓
GENIAL MALLS FII	MALL11	Genial Banco	1.097.513.198,04	1.548.564,51	12,21%	0,75%	8,90%	0,87	103,45	1,03	1,02	↓
VINCI SHOPPING CENTERS FII	VISC11	Vinci Partners	2.303.031.088,29	2.438.507,05	13,33%	0,75%	8,48%	0,90	109,70	0,90	0,95	↑
HEDGE BRASIL SHOPPING FII	HGBS11	Hedge Investments	2.189.632.992,76	1.731.849,23	15,12%	0,73%	8,24%	0,92	199,69	0,96	0,89	↓
XP MALLS FII	XPML11	XP Asset Management	2.101.487.966,93	3.683.079,99	15,17%	0,79%	8,82%	1,04	101,65	0,89	0,85	↓

HÍBRIDO (TIJOLO/DESENVOLVIMENTO)
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
TORDESILHAS EI FII	TORD11	R Capital Asset	487.032.696,90	537.837,89	25,99%	–	20,22%	0,26	3,60	2,62	7,80	↑
SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII	SARE11	Santander Brasil Asset Management	862.909.815,93	1.246.888,39	19,92%	1,08%	13,14%	0,62	57,55	1,78	2,10	↑
TG ATIVO REAL FII	TGAR11	TG Core Asset	1.770.493.547,79	3.692.151,47	13,61%	1,18%	15,20%	0,91	114,10	1,35	1,67	↑
RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII	RZAT11	Riza Asset Management	371.607.743,61	1.543.023,93	17,41%	1,49%	14,82%	0,92	90,74	1,94	1,62	↓
RIO BRAVO RENDA VAREJO FII	RBVA11	Rio Bravo Investimentos	1.252.220.789,13	802.119,51	10,18%	1,00%	12,73%	0,90	95,16	1,33	1,42	↑

CRIs (RECEBÍVEIS)
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
HECTARE CE FII	HCTR11	Hectare Capital	2.620.721.292,22	6.964.778,21	34,04%	1,03%	29,90%	0,41	48,42	1,97	7,27	↑
VERSALHES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	VSLH11	R Capital Asset	306.068.442,74	730.005,98	33,18%	0,67%	25,43%	0,44	4,50	1,69	5,76	↑
DEVANT RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	DEVA11	Devant Asset	1.384.543.208,72	3.557.103,97	29,78%	1,33%	26,51%	0,54	52,64	1,69	4,89	↑
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII	BCRI11	Banestes DTVM	617.910.034,79	854.107,40	15,50%	1,03%	19,32%	0,70	67,90	1,61	2,77	↑
VINCI CREDIT SECURITIES FII	VCRI11	Vinci Partners	169.361.599,69	369.486,29	12,73%	1,52%	19,43%	0,85	7,92	–	2,23	–

FUNDO DE FUNDOS (FoFs)
FII	Ticker	Gestão	PL (mar/23)	Liquidez Diária	Volatilidade 12 meses	DY mês	DY 12 meses	P/VP	Preço atual	Score abr/23	Score Atual	Variação no mês
VBI RENDA+ FOF FII	BLMR11	BlueMacaw	186.145.692,53	433.804,78	20,32%	1,00%	13,14%	0,91	6,51	1,49	1,44	↓
BRASIL PLURAL ABSOLUTO FUNDO DE FUNDOS FII	BPFF11	Genial Investimentos	317.536.370,20	427.469,33	14,89%	0,99%	12,93%	0,90	62,77	1,41	1,43	↑
XP SELECTION FUNDO DE FUNDOS FII	XPSF11	XP Asset Management	343.816.972,75	649.303,76	17,56%	1,06%	12,57%	0,92	7,15	1,39	1,37	↓
MOGNO FOF FII	MGFF11	Mogno Capital	609.787.023,93	955.972,90	15,31%	0,92%	12,06%	0,89	58,75	1,49	1,36	↓
MORE REAL ESTATE FOF FII	MORE11	More Invest	181.334.114,85	436.039,68	15,88%	0,90%	11,68%	0,86	66,59	1,70	1,36	↓

Benchmarks

Índice	Volatilidade 12 meses	Retorno 12 meses	DY 12 meses	P/VP
CDI	0,02%	13,46%	–	–
IFIX	5,10%	4,17%	11,89%	–
Carteira Órama FII	5,84%	7,56%	13,43%	0,93
Carteira Renda FII	6,97%	5,14%	16,88%	1,00
Carteira Valorização FII	9,21%	7,40%	7,80%	0,79

Data-Base: 08/05/2023 – Fonte: Quantum Axis

Confira também o Quem rendeu mais? deste mês, um Ranking de Fundos de Investimento que se destacaram nos últimos períodos.

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