Carteira Órama FII – Março de 2023
Carteira Órama FII – Março de 2023
Sobre a Carteira Órama FII
A Carteira Órama FII utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Imobiliários. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
Retorno desde o início:
+18,55%
Retorno no mês:
-0,23%
Dividend Yield:
13,34%
Dividendo Médio:
R$ 0,97/cota
PERFORMANCE l FEVEREIRO 2023:
Em fevereiro, o mês foi marcado pelas decisões de política monetária nas principais economias. Nos EUA, o FOMC subiu os juros em 25 bps, enquanto na Europa e no Reino Unido 50 bps, tudo dentro do que já estava precificado pelo mercado. No entanto, o que mais chamou atenção foram as falas acompanhadas das atas com tom hawkish que aumentaram a perspectiva de continuidade do aperto monetário.
Por aqui, o Copom manteve a Selic em 13,75%, como já era antecipado. Contudo, o ruído provocado pelo próprio governo sobre uma possível mudança da meta de inflação na reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), do dia 16 de fevereiro, elevou a aversão ao risco. A meta não foi nem pauta do encontro, porém só a perspectiva de que o CMN e o BC podem mudar suas posturas frente à pressão política trouxe volatilidade aos ativos brasileiros.
Para março, está previsto o fim da desoneração dos impostos federais (PIS e Cofins) para etanol e gasolina no início de março, o que impacta diretamente na inflação do mês. Com isso, em março esperamos uma alta pontual de 1,25% no IPCA, o que deve impactar nos ativos indexados ao indicador.
O foco do Congresso no próximo mês deve ser a apresentação do arcabouço fiscal e o desenrolar do grupo de trabalho da reforma tributária. A equipe econômica sinalizou que a antecipação dessas pautas permitirá que os parlamentares tenham mais tempo para discutir os textos
O Projeto de Lei Complementar que irá substituir o Teto dos Gastos como pilar fiscal precisa ser simples e crível. Já para uma reforma tributária, o mercado irá analisar o impacto no rombo das contas públicas e o aumento na progressividade da tributação. No nosso cenário base, com a apresentação de ambos projetos ainda no primeiro semestre, é possível que tenhamos um melhor alinhamento das expectativas sobre os juros de longo prazo e o BC consiga já iniciar a redução dos juros ainda em 2023, com a Selic fechando dezembro em 12,75%.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs no mês, o único segmento que teve um retorno médio positivo no período foi o de CRIs, justificado pelo aumento dos dividendos diante do fim do impacto da deflação e juros em patamares elevados que mantem a distribuição de carteiras CDI+ atrativas.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de -0,23% vs. IFIX -0,45%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +18,55%, enquanto o índice subiu 0,08%.
Acreditamos que a volatilidade dos fundos de tijolo deve seguir elevada, com potencial de retomada diante da perspectiva do mercado quanto ao início de corte de juros. Por enquanto, os investidores aguardam de forma apreensiva as falas do governo sobre uma nova regra fiscal. Enquanto isso, enxergamos as cotas destes FIIs negociando com descontos altos, apresentando boas oportunidades de entrada para aquelas carteiras de qualidade. Em paralelo, os FIIs de CRIs e FIAgros de CRAs seguem se mostrando mais resilientes e importantes para estratégia de renda dos investidores.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita em regiões centrais. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama FII distribuíram em média R$ 0,97/cota.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégias: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l MARÇO 2023:
Diante do cenário macro atual, e expectativa de manutenção de juros em patamares elevados devido às incertezas fiscais, estamos acompanhando de perto a saúde das carteiras de crédito dos fundos. Neste contexto, estamos observando um momento mais desafiador para certos setores, com maior dificuldade de vendas e aumento nos níveis de distrato. Isso ocorre principalmente em segmentos secundários (como por exemplo, de multipropriedade e time sharing) e para classes mais baixas. Gostamos bastante do trabalho que a Devant vem realizando com o DEVA11, entretanto acreditamos que os ativos da carteira se expõem a riscos elevados para navegar o ambiente atual. O fundo entrou na Carteira Órama FII em dezembro/20, e neste período conseguimos aproveitar bastante o cenário de inflação alta e juros baixos em que o DEVA entregou resultados acima da média.
Em paralelo, observamos oportunidades de FIIs com CRIs de menor risco diante do cenário atual, preços atrativos e exposição a operações CDI+ (que se beneficiam diretamente do cenário atual). Diante disso, decidimos pela retirada do DEVA11 e realocação nos fundos de CRIs RBRY11 e RZAK11. Enquanto isso, estamos estudando outras oportunidades no mercado para trazer para Carteira Órama FII.
→ Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 55% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 24% e financeira de 18%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 8,6%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos meses, reduziram em 40% a vacância do fundo. Vale destacar que, considerando o preço de mercado da cota, o portfólio de imóveis do JSRE11 vem sendo negociado a R$ 11 mil/m², bastante abaixo dos valores que estamos vendo nas últimas transações de imóveis de alto padrão em São Paulo, e do custo de reposição dos ativos (principalmente ao considerarmos o cenário de aumento dos custos de construção).
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 46% varejo-supermercados, 18% varejo de vestuário e 32% educacional. Além disso, 81% dos contratos são atípicos (média 12 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 1% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Desde 2022, o HGRU vendeu mais de R$ 160 milhões em imóveis, com 31% de lucro (R$ 2,90/cota).
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo, diversificado em mais de 50 imóveis, distribuídos em 35 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente os segmentos por inquilino estão divididos em 53% Atacadista, 38% Varejo e 9% Casa e Construção, locados para marcas como Pão de Açúcar, Assaí, Leroy Merlin e Carrefour, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 5 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e, no final de 2019, migrou sua gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de 6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: em 2022, o fundo firmou novos contratos de locação, reduzindo sua vacância, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira.
Importante destacar que em outubro foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Até o fechamento de dezembro, o portfólio estava diversificado em 33 CRIs de perfil de risco moderado, com rentabilidade média de CDI + 4,5% ou IPCA+9,2%, duration de 2,4 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (40%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (18%), 27% em financiamento de obras e os 15% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 53% do portfólio está atrelado ao CDI e 45% à inflação. Além disso, 90% do fundo é investido em CRIs ancoradas pela RBR (originadas ou investidas em mais de 50%), o que possibilita negociação de boas garantias e taxas de retorno.
Enxergamos o momento atual como uma ótima oportunidade de entrada no fundo, tendo em vista o desconto que sua cota negocia no mercado secundário. Até o final de fevereiro, considerando o preço da cota na bolsa, o investidor consegue adquirir uma carteira com taxa média de IPCA+12,50% / CDI+5,70%, ou seja, em linha com carteiras de perfil de risco bem mais elevado (FIIs High Yield).
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui mais de 40 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,9%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição à CRIs com rating de agência internacional superior a A-, ou, caso contrário, que tenham garantia real correspondente a no mínimo 100% o valor da dívida.
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 71% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 25% a CDI (+5,2%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de juros elevados, assim se proteger contra inflação. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário por preços mais altos do que o de compra), carrego até o vencimento (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, que o time de gestão pretende carregar até o vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de mais de 50% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de janeiro/23, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 54% CDI+5,1% e 44% IPCA+10%. Isto posto, o investidor se expõe à um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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