Carteira Órama FII – Fevereiro de 2023
Carteira Órama FII – Fevereiro de 2023
PERFORMANCE l JANEIRO 2023:
O primeiro mês do novo governo veio acompanhado por novos desafios e muitas expectativas. Na primeira semana, com 37 ministérios, já surgiram falas desencontradas dos chefes de cada pasta, o que trouxe bastante volatilidade para o mercado. Tivemos no domingo, dia 08, as invasões às sedes dos poderes no Distrito Federal. A resposta em uníssono dos presidentes da Casas, assim como do Supremo e dos governadores condenando os atos, contribuiu para a estabilidade institucional. A velocidade em que isso aconteceu ajudou a estancar os receios de ruptura.
Logo em seguida, no Fórum Econômico Mundial em Davos, o Brasil foi representado por Fernando Haddad e Marina Silva. Os ministros chegaram na Suíça com a missão tranquilizar o público internacional de que a nossa democracia não estava ameaçada. Eles foram bem sucedidos em voltar o foco para o protagonismo que o país voltará a ter nas discussões climáticas e também conseguiram passar a mensagem de que a responsabilidade fiscal deve ser respeitada pelo novo governo. Com esses três recados bem recebidos pelos investidores estrangeiros, na semana do evento entraram 3 bi de reais na bolsa brasileira.
Do ponto de vista corporativo, tivemos as Americanas divulgando fato relevante sobre “inconsistências contábeis” subestimadas na ordem de R$ 20 bi. No mercado acionário e de renda fixa, os impactos foram fortíssimos com as ações caindo mais de 77% em um dia e às debêntures sendo marcadas a mercado com um corte de 50% em seu preço.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs, após uma retomada nos últimos dias de 2022, janeiro foi um mês negativo principalmente para os FIIs de Tijolo e FoFs. O único segmento que teve um retorno médio positivo no período foi o de CRIs, com o crescimento dos dividendos diante do fim do impacto da deflação e juros em patamares elevados que mantem a distribuição de carteiras CDI+ atrativas.
Neste contexto, a Carteira Órama FII teve um retorno de -1,16% vs. IFIX -1,60%. Desde o seu início em julho de 2020, a carteira entregou um retorno de +18,84%, enquanto o índice subiu 0,53%.
Acreditamos que a volatilidade dos fundos de tijolo deve seguir elevada, com potencial de retomada diante da perspectiva do mercado quanto ao início de corte de juros. Por enquanto, os investidores aguardam de forma apreensiva as falas do governo sobre uma nova regra fiscal. Enquanto isso, enxergamos as cotas destes FIIs negociando com descontos altos, apresentando boas oportunidades de entrada para aquelas carteiras de qualidade. Em paralelo, os FIIs de CRIs e FIAgros de CRAs seguem se mostrando mais resilientes e importantes para estratégia de renda dos investidores.
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
O gráfico reforça o movimento observado no mercado de FIIs como um todo:
- Recebíveis: responsável por grande parte do resultado da carteira. Isso se justifica principalmente pela alocação em FIIs de CRIs High Yield que se beneficiaram diretamente da aceleração da inflação desde o final de 2020, além de terem spreads acima da média. Atualmente estamos buscando maior exposição a FIIs com CRIs atrelados ao CDI, que se beneficiam do cenário de aumento da taxa de juros, e carteiras High Grade com preços descontados (menor risco e yields elevados). Este segmento, por conseguir distribuir mensalmente a variação dos indexadores, e por possuir uma maior resiliência de fluxo de caixa, traz um perfil mais defensivo para nossa carteira;
- Renda Urbana: com o segundo melhor desempenho na Carteira, os fundos de varejo vem se destacando dentre os FIIs de Tijolo. O segmento ainda é recente, com poucas opções no mercado, porém com potencial elevado de crescimento. A gestão ativa dos 2 FIIs (HGRU11 e TRXF11) vem trazendo resultados acima da média com a venda de imóveis com lucro e aquisição de novos ativos a taxas de retorno atrativas. Além disso, os contratos de aluguel de longo prazo apresentam uma segurança adicional aos investidores.
- Logística: esse segmento veio desde 2020 apresentando um desempenho positivo diante do aquecimento do setor com o crescimento do e-commerce no país. O segmento imobiliário logístico segue bastante aquecido, com alta demanda, e oferta restrita. Nesse contexto, prezamos pela seleção de FIIs com ativos de qualidade, bons contratos e cap rates acima da média;
- Lajes Corporativas: a aposta no segmento se deve a expectativa de reversão do cenário atual, com a reabertura da economia pós pandemia e fim do ciclo de alta de juros. Observamos diversos fundos com imóveis de ótima qualidade em regiões premium sofrendo descontos exagerados no mercado secundário e com potencial de fechamento de vacância nos próximos períodos. Entretanto, o risco fiscal atual e movimentos da curva de juros, vem dificultando a retomada deste segmento. Temos uma visão de retomada destes fundos, com alto potencial de valorização, no longo prazo.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama FII distribuíram em média R$ 1,14/cota. O aumento nos rendimentos em dezembro são explicados por 2 motivos:
1. Por se tratar do fechamento de semestre, observamos diversos FIIs entregando dividendos acima da média, de forma a se adequar a legislação vigente que estabelece a obrigatoriedade de distribuição de no mínimo 95% do lucro caixa semestral. Dessa forma, caso o fundo tenha algum lucro retido (de venda de ativos, recebimentos extraordinários), esta é a ultima chance para distribuí-los aos cotistas. Este movimento também ocorre no mês de junho (fechamento do 1º semestre).
2. Além disso, este mês tivemos um fator adicional, que foi o fim do impacto da deflação nos resultados dos FIIs de CRIs com operações indexadas ao IPCA. Após 3 meses seguidos de inflação negativa no 2º semestre de 2022 (explicada pela decisão de desoneração dos combustíveis), desde outubro tivemos a volta do indicador para o positivo. Tendo em vista a defasagem de cerca de 2 meses no pagamento da correção monetária pelos FIIs de CRIs, vimos o resultado de dezembro já apresentando rendimentos mais altos quando comparado aos meses anteriores.
Importante reforçar que esta carteira é diversificada em relação à estratégia: Renda e Ganho de Capital. A exposição a cada estratégia é definida de acordo com a visão de mercado e projeções do time de análise.
Para aqueles investidores que buscam 100% a estratégia de Renda Passiva, recomendamos que conheça também a Carteira Órama Renda. Para aqueles que tem como objetivo ganho de capital através da compra de ativos descontados, vale a pena conferir a Carteira Órama Valorização.
MOVIMENTAÇÕES l FEVEREIRO 2023:
Este mês estamos fazendo uma alteração pontual na Carteira Órama FII. Decidimos zerar nossa posição no TGAR11 e redirecionar os 5% para o VGIR11. O TGAR já fez parte da carteira em 2 momentos distintos, apresentando um retorno neste período de 15%. Por se tratar de um FII de desenvolvimento, acreditamos que seu portfólio ainda tem valor para destravar no longo prazo. Entretanto, este segmento acaba sendo mais sensível ao ambiente macro e movimentos de juros que estamos vivenciando. Em paralelo, acreditamos que FIIs de CRIs como VGIR11, com uma carteira 100% atrelada ao CDI, conseguem se aproveitar diretamente deste contexto. O Fundo entrou nas nossas recomendações em agosto/2021, exatamente neste intuito e no período já teve um retorno de mais de 25%. Além disso, a cota do VGIR11 negocia atualmente abaixo da média histórica dos últimos 12 meses, representando um bom momento de entrada.
→Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 55% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 24% e financeira de 18%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 9%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos 2 meses, reduziram em 34% a vacância do fundo. Por fim, o gestor apresentou no relatório gerencial, a expectativa de incremento nas distribuições do fundo com as novas locações anunciadas recentemente e fim do prazo de carência de alguns contratos: para o 1º semestre espera-se um aumento de R$ 0,01/cota por mês, e nos 6 meses seguintes de R$ 0,05/cota em uma média mensal.
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 45% varejo-supermercados, 22% varejo de vestuário e 32% educacional. Além disso, 81% dos contratos são atípicos (média 12 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 1% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Em 2022, o HGRU vendeu mais de R$ 160 milhões em imóveis, com 31% de lucro (R$ 2,71/cota).
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo, diversificado em mais de 50 imóveis, distribuídos em 34 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente os segmentos por inquilino estão divididos em 53% Atacadista, 38% Varejo e 9% Casa e Construção, locados para marcas como Pão de Açúcar, Assaí, Leroy Merlin e Carrefour, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 6 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e, no final de 2019, migrou sua gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos de 6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: em 2022, o fundo firmou novos contratos de locação, reduzindo sua vacância, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira.
Importante destacar que em outubro foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 32% corporativo, 21% em multipropriedade, 15% em loteamento, 14% incorporação vertical e 5% shoppings. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 85% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV (loan-to-value) médio de 48%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,44% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada no 2º semestre de 2022, o DEVA11 possui um diferencial importante. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses com deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada. Por fim, vale ressaltar que desde outubro o IPCA voltou ao campo positivo, encerrando assim a sequencia de 3 meses de deflação. Diante disso, considerando a defasagem de cerca de 2 meses para distribuição da correção monetária pelos fundos, estamos vendo desde dezembro o movimento de aumento de dividendos.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Até o fechamento de dezembro, o portfólio estava diversificado em 37 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,4%, duration de 2,5 anos e uma razão de garantias de 1,6x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (48%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (18%), 19% em financiamento de obras e os 15% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 61% do portfólio está atrelado ao CDI e 38% à inflação.
Vale ressaltar que para os próximos meses, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui mais de 40 CRIs, sendo 96% indexados ao CDI (+4,9%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 70% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 26% a CDI (+5,2%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de juros elevados, assim se proteger contra inflação. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
*Em Restrição (Oferta em andamento)
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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