Quem tá barato? l Dezembro de 2022
O Quem tá barato? da Órama é um Ranking de Fundos Imobiliários elaborado com base em duas métricas:
Como o Ranking é feito? Para chegar no Score (nota) de cada FII, multiplicamos o Dividend Yield dos últimos 12 meses pelo inverso do P/VP. Utilizamos o inverso da relação entre preço e valor patrimonial, de forma a beneficiar aqueles FIIs que possuem desconto em suas cotas (P/VP < 1), ou seja, estão mais baratos. As notas ao final são multiplicadas por 10, apenas para evitar o uso de números decimais pequenos e facilitar a comparação.
Trazendo um exemplo hipotético: imagine um FII com DY de 12 meses de 15% e que negocia com P/VP de 0,90. Nesse caso multiplicamos: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67
Quanto mais alta a nota do FII em comparação aos demais, maior a potencial oportunidade de acordo com uma visão quantitativa.
FILTRO: A lista de FIIs considerada no Quem tá barato? passa por um filtro inicial – são elegíveis apenas os fundos com liquidez média diária acima de R$ 300 mil. Tal restrição ajuda a mitigar impactos de distorções de preço e rentabilidade.
E por que usamos estas 2 métricas?
Qual o objetivo do “Quem tá barato?” ?
Trata-se de uma ranking quantitativo com base nos números de P/VP e DY dos últimos 12 meses. Vale destacar que este material não tem como objetivo a recomendação. A escolha de investimento em um FII deve levar em consideração a qualidade dos ativos do fundo, a experiência do time de gestão e as perspectivas para aquela carteira diante do cenário macroeconômico.
O Quem tá barato? busca ajudar os investidores no monitoramento do mercado de Fundos Imobiliários, diante do crescimento exponencial desta indústria nos últimos anos.
Atualmente, existem mais de 440 FIIs listados na B3 com valor de mercado de R$ 152 bilhões. Em 2017, o mercado de FIIs somava R$ 38,9 bilhões dividido em 156 fundos.
Sabemos que diante de uma amostra grande de FIIs que temos no mercado, muitas vezes o investidor não consegue acompanhar todas as oportunidades. Neste contexto, o Ranking pode trazer nomes antes não avaliados e, quem sabe, novos FIIs para compor sua carteira.
Importante destacar que utilizamos números de períodos passados, o que não representa garantia para o futuro.
Comentários do mês: Em dezembro, o IFIX chegou a cair 3,7% nas primeiras duas semanas, e fechou o mês no zero a zero. A recuperação no final do ano já era esperada. Historicamente, observamos os fundos imobiliários se comportarem desta maneira, justificado também pela distribuição de dividendos extraordinários no último mês do semestre, de forma a cumprir com a Lei 8.668/93.
Diante disso, o ano de 2022 foi o primeiro depois de 2 anos seguidos no vermelho, em que todos os segmentos tiveram em média retornos positivos e o IFIX ficou com um desempenho de +2,22%. Importante destacar que até setembro, o mercado de FIIs vinha numa trajetória positiva, chegando a acumular um retorno de mais de 6,6% – devido, principalmente, à sinalização de fim de ciclo de aperto monetário e recuperação dos FIIs de Tijolo. Entretanto, o cenário pós eleições se mostrou incerto, com riscos fiscais e dúvidas sobre o próximo governo. Além disso, tivemos 3 meses de deflação no 2º semestre do ano, explicado pela desoneração dos combustíveis. Diante disso, vimos os FIIs de CRIs com carteiras IPCA+ tendo seus dividendos reduzidos nos meses finais de 2022, o que impactou suas cotas no secundário também. Vale ressaltar que desde outubro o IPCA mensal voltou para o positivo, o que vem se refletindo em um aumento gradual dos dividendos destes fundos.
Neste contexto, este mês os Fundos de Tijolo (Shoppings, Lajes Corporativas, Logística, Híbridos) tiveram um aumento médio no Score de 2,1%, enquanto os FIIs de CRIs viram suas notas caírem 0,5%. O aumento (diminuição) do Score significa que os fundos se tornaram mais (menos) baratos, ou seja, o preço caiu (subiu) em relação ao seu valor patrimonial e/ou seu dividend yield aumentou (diminuiu). Este resultado está em linha com o que descrevemos anteriormente, com os FIIs de Tijolo seguindo numa trajetória de queda, enquanto os FIIs de CRIs se recuperaram após o período de deflação pontual.
Acreditamos que o mercado de FIIs deve seguir com uma volatilidade mais elevada nos próximos períodos – ao menos até que consiga ter uma visibilidade maior quanto as decisões fiscais. Entretanto, acreditamos que o momento atual traz oportunidades interessantes de entrada em fundos bastante descontados – reforçando sempre a importância de complementar a avaliação quantitativa, com uma analise qualitativa das carteiras dos fundos, experiência do time de gestão e perspectivas para cada segmento.
Abaixo apresentamos o Top 5 do Ranking Quem tá barato? dividido por segmento (Lajes Corporativas, Logística, Shoppings, Híbrido, Recebíveis e FoF), possibilitando a comparação entre os FIIs.
Ranking de FIIs
| LAJES CORPORATIVAS | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| XP PROPERTIES FII | XPPR11 | XP Asset Management | R$ 544.417.957,95 | R$ 902.867,88 | 26,17% | 0,89% | 13,21% | 0,45 | 2,65 | 2,91 | ↑ |
| AUTONOMY EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FII | AIEC11 | Autonomy Investimentos | R$ 494.835.689,55 | R$ 614.301,02 | 17,96% | 1,94% | 14,58% | 0,68 | 1,89 | 2,16 | ↑ |
| REC RENDA IMOBILIÁRIA FII | RECT11 | BRL Trust Investimentos | R$ 813.667.318,77 | R$ 669.239,75 | 14,77% | 0,94% | 11,35% | 0,57 | 1,92 | 1,99 | ↑ |
| RBR PROPERTIES FII | RBRP11 | RBR Asset Management | R$ 995.077.383,30 | R$ 1.389.305,83 | 25,32% | 0,57% | 10,11% | 0,59 | 1,62 | 1,73 | ↑ |
| BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND FII | BRCR11 | BTG Pactual Gestora de Recursos | R$ 2.673.022.814,44 | R$ 1.974.173,07 | 16,67% | 0,81% | 9,93% | 0,59 | 1,67 | 1,69 | ↑ |
| LOGÍSTICA | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| BLUEMACAW LOGÍSTICA FII | BLMG11 | BlueMacaw | R$ 341.113.833,97 | R$ 635.816,10 | 23,85% | 1,08% | 13,39% | 0,80 | 1,55 | 1,68 | ↑ |
| PÁTRIA LOGÍSTICA FII | PATL11 | VBI Real Estate | R$ 489.747.951,31 | R$ 1.056.987,58 | 17,73% | 0,83% | 9,91% | 0,72 | 1,19 | 1,37 | ↑ |
| RBR LOG FII | RBRL11 | RBR Asset Management | R$ 717.254.779,29 | R$ 601.297,97 | 17,82% | 0,84% | 9,93% | 0,73 | 1,23 | 1,36 | ↑ |
| LOGCP INTER FII | LGCP11 | Inter Asset | R$ 280.909.823,71 | R$ 333.403,58 | 15,09% | 0,80% | 9,19% | 0,75 | 1,12 | 1,22 | ↑ |
| VOTORANTIM LOGÍSTICA FII | VTLT11 | BV Asset | R$ 217.798.220,6 | R$ 317.779,40 | 18,63% | 0,89% | 10,65% | 0,93 | 1,10 | 1,15 | ↑ |
| SHOPPING | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| HSI MALLS FII | HSML11 | Hemisfério Sul Investimentos | R$ 1.539.798.921,32 | R$ 2.333.730,66 | 15,34% | 0,91% | 10,24% | 0,80 | 1,12 | 1,27 | ↑ |
| MALLS BRASIL PLURAL FII | MALL11 | Genial Banco | R$ 1.094.178.737,27 | R$ 1.538.990,67 | 12,67% | 0,76% | 8,81% | 0,85 | 0,84 | 1,03 | ↑ |
| HEDGE BRASIL SHOPPING FII | HGBS11 | Hedge Investments | R$ 2.169.800.062,57 | R$ 1.718.591,28 | 16,56% | 0,74% | 8,40% | 0,88 | 0,91 | 0,96 | ↑ |
| VINCI SHOPPING CENTERS FII | VISC11 | Vinci Partners | R$ 2.302.056.565,43 | R$ 2.400.133,69 | 14,06% | 0,81% | 8,34% | 0,93 | 0,89 | 0,90 | ↑ |
| XP MALLS FII | XPML11 | XP Asset Management | R$ 2.057.877.597,23 | R$ 3.508.469,70 | 16,68% | 0,78% | 8,78% | 0,98 | 0,83 | 0,89 | ↑ |
| HÍBRIDO (TIJOLO/DESENVOLVIMENTO) | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| TORDESILHAS EI FII | TORD11 | R Capital Asset | R$ 491.383.523,53 | R$ 619.471,73 | 14,82% | 0,57% | 13,14% | 0,50 | 2,44 | 2,62 | ↑ |
| RIZA ARCTIUM REAL ESTATE FII | ARCT11 | Riza Asset Management | R$ 369.956.160,07 | R$ 1.910.191,03 | 13,80% | 0,44% | 17,45% | 0,90 | 1,91 | 1,94 | ↑ |
| SANTANDER RENDA DE ALUGUÉIS FII | SARE11 | Santander Brasil Asset Management | R$ 871.406.878,50 | R$ 1.167.545,29 | 18,24% | 1,01% | 11,99% | 0,67 | 1,54 | 1,78 | ↑ |
| TG ATIVO REAL FII | TGAR11 | TG Core Asset | R$ 1.834.999.005,05 | R$ 3.583.415,09 | 13,86% | 1,09% | 14,40% | 1,06 | 1,32 | 1,35 | ↑ |
| RIO BRAVO RENDA VAREJO FII | RBVA11 | Rio Bravo Investimentos | R$ 1.195.827.465,24 | R$ 810.011,69 | 10,25% | 1,11% | 12,64% | 0,95 | 1,41 | 1,33 | ↓ |
| CRIs (RECEBÍVEIS) | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| HECTARE CE FII | HCTR11 | Hectare Capital | R$ 2.680.557.317,01 | R$ 8.123.762,43 | 19,14% | 1,11% | 16,45% | 0,83 | 2,01 | 1,97 | ↓ |
| CRI INTEGRAL BREI FII | IBCR11 | BREI | R$ 91.539.316,32 | R$ 318.330,13 | 9,15% | 0,83% | 17,32% | 0,88 | 1,99 | 1,96 | ↓ |
| RIO BRAVO CRÉDITO IMOBILIÁRIO HIGH GRADE FII | RBHG11 | Rio Bravo Investimentos | R$ 159.777.048,87 | R$ 325.649,65 | 11,98% | 1,28% | 16,90% | 0,93 | 1,79 | 1,81 | ↑ |
| BARIGUI RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS I FII | BARI11 | Barii Asset | R$ 461.681.838,32 | R$ 1.012.952,54 | 9,79% | 1,04% | 15,97% | 0,88 | 1,65 | 1,81 | ↑ |
| NCH BRASIL RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII | NCHB11 | NCH Capital Brasil | R$ 145.806.912,83 | R$ 549.747,70 | 11,87% | 1,20% | 17,99% | 1,00 | 1,64 | 1,81 | ↑ |
| FUNDO DE FUNDOS (FoFs) | |||||||||||
| FII | Ticker | Gestão | PL (dez/22) | Liquidez Diária | Volatilidade 12 meses | DY mês | DY 12 meses | P/VP | Score nov/22 | Score Atual | Variação no mês |
| MORE REAL ESTATE FOF FII | MORE11 | More Invest | R$ 193.189.471,08 | R$ 513.713,50 | 14,02% | 0,84% | 13,36% | 0,78 | 1,61 | 1,70 | ↑ |
| MOGNO FOF FII | MGFF11 | Mogno Capital | R$ 655.755.708,91 | R$ 1.040.913,42 | 17,00% | 0,91% | 11,79% | 0,79 | 1,48 | 1,49 | ↑ |
| BLUEMACAW RENDA+ FOF FII | BLMR11 | BlueMacaw | R$ 197.728.483,87 | R$ 525.615,57 | 22,70% | 0,96% | 13,17% | 0,89 | 1,43 | 1,49 | ↑ |
| RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FII | RBFF11 | Rio Bravo Investimentos | R$ 239.928.753,34 | R$ 586.608,37 | 19,45% | 1,00% | 11,68% | 0,81 | 1,43 | 1,44 | ↑ |
| CAPITÂNIA REIT FOF FII | CPFF11 | Capitânia Investimentos | R$ 429.046.317,49 | R$ 935.944,55 | 14,17% | 0,94% | 11,58% | 0,82 | 1,22 | 1,41 | ↑ |
Benchmarks
| Índice | Volatilidade 12 meses | Retorno 12 meses | DY 12 meses | P/VP |
| CDI | 0,08% | 12,57% | – | – |
| IFIX | 5,07% | 2,50% | 12,04% | 0,90 |
| Carteira Órama FII | 5,34% | 6,04% | 12,99% | 0,93 |
| Carteira Renda FII | 5,79% | 7,08% | 16,45% | 0,99 |
| Carteira Valorização FII | 8,91% | 0,10% | 11,64% | 0,78 |
Confira também o Quem rendeu mais? deste mês, um Ranking de Fundos de Investimento que se destacaram nos últimos períodos.
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