Carteira Órama Valorização – Dezembro de 2022
Carteira Órama Valorização – Dezembro 2022
Sobre a Carteira Recomendada: A Carteira Órama Valorização utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Listado (FIIs, FIAgros, FI-Infras). A recomendação é composta por 4 ativos, com foco principal em fundos descontados com alto potencial de valorização – porém sujeitos à um nível mais elevado de volatilidade (risco). Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
PERFORMANCE l NOVEMBRO 2022:
Em novembro, as atenções ficaram na formação do novo governo e o desenrolar da PEC de Transição. A cada notícia o mercado reagia, resultando em uma alta expressiva nos juros futuros, de mais de 200 bps nos vértices mais longos.
Neste contexto, as incertezas fiscais e a expectativa pela nomeação dos ministros do próximo governo repercutiram negativamente na bolsa. O Ibovespa acumula queda de 4,4% em novembro.
Em dezembro teremos a última reunião do Copom do ano, nos dias 6 e 7, que espera-se manter a Selic em 13,75%. Além disso, o FOMC se reunirá para definição da taxa de juros americana, que o mercado aguarda alta de 50 bps, de acordo com o CME Group. O BCE também terá reunião para definição da taxa de juros do bloco europeu.
De Brasília, esperamos a aprovação da PEC da Transição com a definição do valor e do prazo do rombo no teto dos gastos. Além disso, a composição da equipe econômica e a nova regra fiscal não estão claras. A Lei Orçamentária Anual (LOA) para 2023 também precisa ser apreciada e tudo isso antes do recesso parlamentar, que vai do dia 22 de dezembro a 02 de fevereiro.
Por fim, em meio aos movimentos da curva de juros e incertezas políticas e fiscais, o IFIX esse mês teve uma queda expressiva de -4,15%. O impacto negativo veio de todos os segmentos do mercado de FIIs. Entretanto, vale ressaltar que a queda chegou a ser ainda mais forte para os FIIs de Tijolo (que compõe parte relevante da Carteira Órama Valorização), que vinham em trajetória positiva desde agosto diante da sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Neste contexto, no mês a Carteira teve um retorno negativo de -7,99%. No acumulado desde o início (out/21), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +7,80% vs. IFIX +7,16%.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l DEZEMBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para dezembro/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 21,8%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~10% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
Confira a análise completa do HGRE11.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 10,9%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
Confira a análise completa do JSRE11.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 31% corporativo, 21% em multipropriedade, 15% em loteamento, 13% incorporação vertical, 5% shoppings. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 850% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 46%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,41% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada nos últimos meses, o DEVA11 possui um diferencial relevante em relação a proteção dos CRIs. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses em que temos deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada. Por fim, vale ressaltar que em outubro o IPCA teve uma variação positiva de 0,59%, encerrando assim a sequencia de 3 meses de deflação. Diante disso, considerando a defasagem de cerca de 2 meses para distribuição da correção monetária pelos fundos, acreditamos que já em dezembro o DEVA11 deva iniciar um movimento de aumento de dividendos.
Confira a análise completa do DEVA11.
TGAR11 – TG ATIVO REAL:
Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco na região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em: 1) CRIs (7% do PL): financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+10%, duration de 2,8 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 230%. Essa estratégia permite a geração de resultados recorrentes, por se tratar de investimento em renda fixa com pagamento de juros periódicos; 2) Participações Diretas (90% do PL): adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação Vertical). Nessa estratégia o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity). Atualmente, o fundo possui participação em 176 empreendimentos em 106 municípios. Com a maturação dos empreendimentos da carteira, o fundo vem entregando dividendos crescentes e acima da média do mercado nos últimos meses
Confira a análise completa do TGAR11.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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AVISOS IMPORTANTES:
"Este documento é distribuído pela ÓRAMA DTVM S.A. (“Órama”), estando em conformidade com a Resolução CVM 20/2021. O(s) analista(s) de valores mobiliários Anna Clara Schuwartz Tannouz Tenan - CNPI EM 3045, é(são) o(s) signatário(s) da(s) análise(s) descrita(s) no presente documento e se declara(m) inteiramente responsável(is) pelas informações e afirmações contidas neste material. O(s) analista(s) envolvidos na elaboração deste documento declara(m) que as recomendações eventualmente contidas no relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre o(s) ativo(s) analisado(s) e foi(ram) elaborado(s) de forma independente, inclusive em relação à Órama. A Órama mantém e/ou tem intenção de manter relações comerciais com um(a) ou mais companhias/fundos a que se refere este relatório. A Órama está atuando como Participante Especial no âmbito da oferta pública de valores mobiliários de emissão do TRX Real Estate FII (TRXF11)e Riza Akin FII (RZAK11) na presente data. Parte da Remuneração do(s) analista(s) é proveniente dos lucros da Órama como um todo e, consequentemente, das receitas oriundas de transações realizadas pela Órama. A Órama pode estar atuando e/ou ter atuado como instituição intermediária e/ou participante de oferta pública de valores mobiliários de emissão de uma ou mais [companhias/fundos] citadas neste relatório, inclusive nos últimos 12 meses. Todas as informações utilizadas na(s) análise(s) contida(s) neste documento foram redigidas com base em informações públicas de fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações contidas no presente documento não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, a Órama e o(s) seu(s) analista(s) não respondem por sua veracidade. As informações contidas no presente documento têm propósito meramente informativo, não se constituindo em uma oferta de compra ou de venda de qualquer ativo. As informações, opiniões, estimativas e projeções eventualmente contidas se referem à data de sua elaboração e/ou divulgação, bem como estão sujeitas a mudanças, não havendo obrigatoriedade de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão. Ainda, as opiniões a respeito de compra, venda ou manutenção dos ativos objeto ou a ponderação de tais ativos numa carteira teórica expressam o melhor julgamento do(s) analista(s) responsável(is) por sua elaboração, porém não devem ser entendidos por investidores como recomendação para uma efetiva tomada de decisão ou realização de negócios de qualquer natureza. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades pessoais de um investidor em específico, não possuindo qualquer vinculação com o perfil do investidor (suitability) e não devendo ser considerado para este fim. Antes de tomar qualquer decisão de investimento, a Órama aconselha que o investidor entre em contato com o seu assessor para orientação financeira com base em suas características e objetivos pessoais, bem como recomenda o preenchimento do seu perfil de investidor. Operações com o(s) ativo(s) objeto das análises podem não ser adequadas ao perfil do investidor. Rentabilidade prevista ou passada não é garantia de rentabilidade futura. As projeções eventualmente constantes neste documento poderão ter resultados significativamente diferentes do esperado. Recomenda-se a análise das características, prazos e riscos dos investimentos antes da decisão de compra ou venda. Investimentos nos mercados financeiros e de capitais estão sujeitos a riscos de perda superior ao valor total do capital investido, não podendo a Órama e/ou o(s) analista(s) envolvido(s) na elaboração deste material serem responsabilizados por qualquer perda direta ou indireta decorrente da utilização do seu conteúdo, cabendo a decisão de investimento exclusivamente ao investidor. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, dentre outras condições, podem afetar o desempenho do(s) ativo(s) objeto da análise deste documento. Fica proibida a reprodução ou redistribuição deste material para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio e expresso consentimento da Órama."