Carteira Órama FII (Moderada) – Dezembro de 2022
Carteira Órama FII (Moderada) – Dezembro de 2022
Sobre a Carteira Recomendada: A Carteira Órama FII utiliza critérios quantitativos e qualitativos para seleção dos Fundos Imobiliários. A recomendação é composta por 10 a 12 ativos, prezando pela diversificação por segmento, estratégia e gestores. Trata-se de uma carteira mensal, em que qualquer entrada/saída e/ou aumento/diminuição de exposição é realizada sempre ao final de cada mês, quando divulgamos este relatório com informações de performance e demais atualizações.
*Na Carteira Moderada não incluímos Fundos com objetivo de desenvolvimento imobiliário, tendo em vista o risco adicional relacionado à esses ativos.
PERFORMANCE l NOVEMBRO 2022:
Em novembro, as atenções ficaram na formação do novo governo e o desenrolar da PEC de Transição. A cada notícia o mercado reagia, resultando em uma alta expressiva nos juros futuros, de mais de 200 bps nos vértices mais longos.
Neste contexto, as incertezas fiscais e a expectativa pela nomeação dos ministros do próximo governo repercutiram negativamente na bolsa. O Ibovespa acumula queda de 4,4% em novembro.
Em dezembro teremos a última reunião do Copom do ano, nos dias 6 e 7, que espera-se manter a Selic em 13,75%. Além disso, o FOMC se reunirá para definição da taxa de juros americana, que o mercado aguarda alta de 50 bps, de acordo com o CME Group. O BCE também terá reunião para definição da taxa de juros do bloco europeu.
De Brasília, esperamos a aprovação da PEC da Transição com a definição do valor e do prazo do rombo no teto dos gastos. Além disso, a composição da equipe econômica e a nova regra fiscal não estão claras. A Lei Orçamentária Anual (LOA) para 2023 também precisa ser apreciada e tudo isso antes do recesso parlamentar, que vai do dia 22 de dezembro a 02 de fevereiro.
Por fim, em meio aos movimentos da curva de juros e incertezas políticas e fiscais, o IFIX esse mês teve uma queda expressiva de -4,15%. O impacto negativo veio de todos os segmentos do mercado de FIIs. Entretanto, vale ressaltar que a queda chegou a ser ainda mais forte para os FIIs de Tijolo, que vinham em trajetória positiva desde agosto diante da sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Em relação aos FIIs de CRIs, estes sofreram nos últimos 3 meses com os períodos de deflação. Acreditamos que eles voltarão a aumentar seus rendimentos já neste mês de dezembro, principalmente após a divulgação do IPCA de outubro que veio positivo e acima da expectativa do mercado. Diante disso, enxergamos oportunidades de FIIs de CRIs que negociam com altos descontos, e que terão um crescimento de dividendos gradual, o que tende a puxar os preços no secundário. Em relação a performance da Carteira Órama FII (Moderada), esta apresentou um retorno de -3,85%. No acumulado desde o início (dez/20), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +7,76% vs. IFIX -0,10%.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l DEZEMBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para dezembro/22.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 25% e financeira de 19,6%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
Confira a análise completa do BRCR11.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 21,8%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~9% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
Confira a análise completa do HGRE11.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11,7%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
Confira a análise completa do JSRE11.
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 50% varejo-supermercados, 22% varejo de vestuário e 28% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,4 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Só este ano, o HGRU já vendeu mais de R$ 130 milhões em imóveis, com 31% de lucro (R$ 2,27/cota).
Confira a análise completa do HGRU11.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 45% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 82% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,5%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 6 anos.
Importante destacar que até o final de outubro foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
Confira a análise completa do BTLG11.
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 25% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 6% shoppings, 13% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 85% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,38% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada nos últimos meses, o DEVA11 possui um diferencial relevante em relação a proteção dos CRIs. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses em que temos deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada.
Confira a análise completa do DEVA11.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Atualmente o portfólio está diversificado em 33 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,5%, duration de 2,6 anos e uma razão de garantias de 1,7x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (41%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (28%), 20% em financiamento de obras e os 11% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 51% do portfólio está atrelado ao CDI e 48% à inflação.
Vale ressaltar que para os próximos meses, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
Confira a análise completa do RBRY11.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 73% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,4%), 23% a CDI (+5,9%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de aumento de juros, assim como os indicadores de inflação ainda acelerados que estamos observando. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com mais de 5% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
Confira a análise completa do RBHG11.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário com a diminuição do spread de crédito), carrego (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, mas que podem ser vendidos caso surja uma boa oportunidade de realocação ou saída do papel), até o vencimento (para carregar até o seu vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de 60% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de agosto/22, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 60% CDI+4,7% e 40% IPCA+10,1%. Isto posto, o investidor consegue se beneficiar de um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
Confira a análise completa do RZAK11.
→ Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII (Moderada), com 55% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual. Na carteira moderada não incluímos FIIs de desenvolvimento, que possuem riscos adicionais quando comparado à outras estratégias.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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