Carteira Órama FII (Arrojada) – Novembro de 2022
Carteira Órama FII (Arrojada) – Novembro de 2022
PERFORMANCE l OUTUBRO 2022:
Outubro foi marcado pela grande volatilidade política em torno das eleições presidenciais que, a cada notícia, refletia no mercado. No âmbito econômico, tivemos a decisão do Copom, seguindo a expectativa de manutenção da taxa em 13,75% a.a.. No comunicado, o Copom ressaltou os riscos externos e domésticos e enfatizou estar vigilante sobre se o atual nível da taxa básica de juros, mantido por período suficientemente prolongado, será suficiente para assegurar a convergência da inflação. Além disso, nossas projeções indicam que a inflação voltará ao terreno positivo, após três meses consecutivos de deflação.
No exterior, a expectativa está em torno da decisão da taxa de juros do Fed, que acontecerá na primeira semana de novembro. A China também teve destaque no mês, com a recondução de Xi Jinping para um terceiro mandato e divulgação do PIB acima do esperado pelo mercado. Na Europa, os indicadores continuam apontando desaceleração da economia e, no Reino Unido, houve nomeação de um novo primeiro-ministro. Além disso, o BCE (Banco Central Europeu) anunciou mais um aumento de juros em 75 pontos base.
O Ibovespa também fechou no positivo, com alta de 5,45%, apesar de ter sofrido uma queda forte na última semana antes das eleições, com a cautela política no radar dos investidores.
Para novembro, com a eleição tendo sido vencida por Lula, esperamos agora pela indicação da equipe de transição. Governar tendo vencido com margem extremamente apertada, de cerca de 2,1 milhões de votos, e com um congresso de centro-direita, será um desafio, porém manejável. Lula já buscou em seu discurso de vitória sinalizar que vai servir a todos os brasileiros. Esses acenos para uma pacificação do país são importantes em um contexto da população dividida e esperamos a colaboração também de Bolsonaro para a diminuição das tensões.
Em relação aos investimentos, vimos que o mercado, de certa forma, já precificou ao longo de outubro, na bolsa e nos juros, a possibilidade de vitória de Lula. Desse modo, apesar da volatilidade, não vemos mudanças estruturais. A autonomia do BC brasileiro e a aprovação de marcos legais importantes para o desenvolvimento da infraestrutura, também nos traz tranquilidade institucional.
O ponto-chave para melhoria das perspectivas, de forma geral, será a apresentação da nova composição da equipe econômica, assim como uma nova regra fiscal crível. Vemos que movimentos na linha de um time fiscalmente responsável serão bem recebidos.
Por fim, no mês de outubro, o IFIX teve um retorno marginalmente positivo de +0,02%. O impacto negativo veio principalmente dos FIIs de CRIs, que sofreram com a deflação dos últimos meses. Acreditamos que esses fundos só voltarão a aumentar seus rendimentos no final do ano/início do ano que vem, tendo em vista a defasagem na distribuição da variação do IPCA para os cotistas. No ano, os FIIs de Tijolo são os destaques, puxados principalmente pela sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Em relação a performance da Carteira Órama FII, esta apresentou um retorno de -0,98%. No acumulado desde o início (jun/20), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +22,88% vs. IFIX +6,60%.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
ATRIBUIÇÃO DE PERFORMANCE DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l NOVEMBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para novembro/22.
RECOMENDAÇÕES:
BRCR11 – BC FUND:
O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 25% e financeira de 19,6%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.
Confira a análise completa do BRCR11.
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 21,8%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~9% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
Confira a análise completa do HGRE11.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11,7%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
Confira a análise completa do JSRE11.
HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:
O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 50% varejo-supermercados, 22% varejo de vestuário e 28% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,4 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.
Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Só este ano, o HGRU já vendeu mais de R$ 130 milhões em imóveis, com 31% de lucro (R$ 2,27/cota).
Confira a análise completa do HGRU11.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 50% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 86% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a. Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,5%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 6 anos.
Importante destacar que até o final de outubro foi concluída a incorporação do VVPR11 e BLCP11 (FII de Logística) pelo BTLG11, levando o fundo a um Patrimônio Líquido de mais de R$ 2 bilhões. Neste cenário enxergamos sinergias relevantes a serem aproveitadas, gerando uma melhora na diversificação e resultados para o fundo do BTG nos próximos períodos.
Confira a análise completa do BTLG11.
TRXF11 – TRX REAL ESTATE:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 25% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 6% shoppings, 13% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 85% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,38% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada nos últimos meses, o DEVA11 possui um diferencial relevante em relação a proteção dos CRIs. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses em que temos deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada.
Confira a análise completa do DEVA11.
RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:
Atualmente o portfólio está diversificado em 28 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,5%, duration de 2,5 anos e uma razão de garantias de 1,7x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (37%), financiamento de obras (26%), CRIs pulverizados (27%) e os 11% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 53% do portfólio está atrelado ao CDI e 46% à inflação.
Vale ressaltar que para os próximos meses, mesmo com deflação, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), proteção contra deflação em parte dos CRIs, reserva de lucro acumulada e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas.
Confira a análise completa do RBRY11.
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:
O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 72% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,1%), 23% a CDI (+5,9%) e 5% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de aumento de juros, assim como os indicadores de inflação ainda acelerados que estamos observando. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com cerca de 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.
Confira a análise completa do RBHG11.
RZAK11 – RIZA AKIN:
O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário com a diminuição do spread de crédito), carrego (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, mas que podem ser vendidos caso surja uma boa oportunidade de realocação ou saída do papel), até o vencimento (para carregar até o seu vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de 60% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de agosto/22, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 60% CDI+4,7% e 40% IPCA+10,1%. Isto posto, o investidor consegue se beneficiar de um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.
Confira a análise completa do RZAK11.
TGAR11 – TG ATIVO REAL:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
→Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 50% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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