Carteira Equilíbrio FII – Outubro de 2022
Carteira Equilíbrio FII – Outubro de 2022
PERFORMANCE l SETEMBRO 2022:
Setembro foi marcado por decisões de política monetária no mundo todo. No mês, os Bancos Centrais Europeu e Americano aumentaram em 75 pontos-base (bps) suas taxas de juros. No Brasil, tivemos manutenção da Selic em 13,75%, indicando um provável fim de ciclo, apesar de o Banco Central ter deixado a porta aberta para futuros ajustes. Na Ata, o Copom enfatizou a manutenção da taxa por um período “suficientemente prolongado” a fim de garantir a convergência da inflação para a meta. Além disso, outros países como Inglaterra e Suíça também seguiram a tendência de alta de juros.
O temor de uma retração da economia global continua a assombrar o mercado. Seguindo o movimento do exterior, ainda que em menor magnitude, o Ibovespa quebrou a tendência de alta vista desde julho, caminhando para fechar com uma leve desvalorização no mês. O momento do ciclo de juros antecipado frente aos outros países impulsiona a exposição dos investidores a ativos de risco no mercado doméstico, permitindo seu descolamento do exterior na maior parte do mês.
Do ponto de vista político, setembro foi marcado pelas campanhas eleitorais e por uma consolidação da disputa entre Lula e Bolsonaro. A sinalização de apoio do ex-presidente do Banco Central, Henrique Meirelles, à candidatura do petista foi um aceno importante ao mercado financeiro. Em outubro, temos o primeiro e segundo turnos da eleição. É importante destacar que independentemente do resultado para presidente, estamos projetando um Congresso Nacional extremamente dividido. Essa composição de forças, de alguma forma, nos ajuda a entender que 2023 será um ano desafiador a quem quer que ocupe a cadeira de chefe do executivo. Poucas propostas concretas foram apresentadas pelos candidatos mais competitivos, de modo que antecipamos que a rejeição e a abstenção serão decisivas para o resultado final das urnas.
Por fim, o mês de setembro foi levemente positivo para todos os segmentos do mercado de FIIs. No ano, os FIIs de Tijolo são os destaques, puxados principalmente pela sinalização do fim do ciclo de aperto monetário. Em relação a performance da Carteira Equilíbrio FII, esta apresentou um retorno de +0,10% vs. IFIX +0,49%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira está com um retorno total (preço+dividendos) de +15,22% vs. IFIX +11,77%.
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| Rentabilidade | set/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Equilíbrio FII | +0,10% | +15,22% |
| IFIX | +0,49% | +11,77% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l OUTUBRO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para outubro/2022.
RECOMENDAÇÕES:
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.
BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:
O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 43% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.
Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,5%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,5 anos.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
*Em Restrição (Oferta em andamento)
VGIR11 – VALORA CRI CDI:
O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui cerca de 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,6%) e o restante à IPCA (+5,5%). A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.
→ Para Carteira Equilíbrio FII misturamos FIIs com perfil menos arriscado (FIIs de CRIs high grade/mid grade e/ou FIIs de Tijolo com contratos atípicos e longos) e Fundos mais arrojados, que possuem potenciais elevados de apreciação de preço, assim como yields acima da média.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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