Carteira Órama FII (Arrojada) – Setembro de 2022

MOVIMENTAÇÕES l SETEMBRO 2022:

Neste mês estamos fazendo uma movimentação tática na Carteira Órama FII. Diante do cenário de juros ainda em patamares elevados e arrefecimento de inflação, em linha com o que já vínhamos indicando desde o segundo semestre de 2021, acreditamos que a exposição a FIIs de CRIs com operações CDI+ seja bastante interessante para pegar dividendos altos, o que consequentemente resulta também em potencial aumento de preços. Diante disso, estamos incluindo nas recomendações o RZAK11 – FII de CRIs da Riza. Além de contar com um time de gestão com larga experiência, o RZAK possui um perfil de risco moderado e 60% da carteira com taxa média de CDI+4,8%. Neste contexto, o fundo vem entregando dividendos acima da média. Em contrapartida, estamos tirando o RBRP11 da Carteira Órama FII. O FII de Lajes Corporativas da RBR, em nossa visão, mantém os fundamentos indicados desde a entrada na carteira em junho/2020. Trata-se de um portfólio de qualidade em localizações premium, negociando com um desconto elevado. Além disso, vale destacar que a cota do RBRP subiu mais de 20% esse mês, dado que anteriormente o fundo negociava com descontos ainda mais altos. Entretanto, em outubro/22 o fundo terá um impacto em sua receita, diante do fim da Renda Mínima Garantida de um dos maiores imóveis da carteira, o que deve puxar o preço também. Isto posto, tendo em vista que a Carteira Órama FII é limitada a 12 FIIs recomendados, decidimos pela substituição do RBRP11 pelo RZAK11. Vamos seguir acompanhando o RBRP de perto, e avaliar novas mudanças na carteira no final do ano, com uma eventual nova inclusão do fundo e provavelmente a um preço ainda mais descontado. Seguimos com projeções positivas para o FII da RBR no longo prazo, com o fechamento de vacância a preços acima da média da carteira atual.

RECOMENDAÇÕES:

BRCR11 – BC FUND:

O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 24,1% e financeira de 19,4%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.

HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:

Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 24,5%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~9% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.

JSRE11 – JS REAL ESTATE:

O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 10,9%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.

HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:

O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 48% varejo-supermercados, 23% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,6 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.

Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. Só este ano, o HGRU já vendeu mais de R$ 89 milhões em imóveis, com 32% de lucro (R$ 1,55/cota).

BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:

O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 34% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.

Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,7%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,6 anos.

TRXF11 – TRX REAL ESTATE:

O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente está dividido 94% em varejo alimentício e 6% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar e Assaí, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 3 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.

DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:

*Em Restrição (Oferta em andamento)

RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:

*Em Restrição (Oferta em andamento)

VGIR11 – VALORA CRI CDI:

O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui cerca de 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,8%) e o restante à IPCA (+5,5%).  A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.

RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:

O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 65% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 31% a CDI (+4,1%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de aumento de juros, assim como os indicadores de inflação ainda acelerados que estamos observando. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com cerca de 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.

RZAK11 – RIZA AKIN:

O RZAK11 explora diferentes teses de investimento: fechamento de spread (potencial de venda no mercado secundário com a diminuição do spread de crédito), carrego (ativos aderentes ao nível de risco e rendimento desejado para o fundo, mas que podem ser vendidos caso surja uma boa oportunidade de realocação ou saída do papel), até o vencimento (para carregar até o seu vencimento), bridge (potencial pré-pagamento futuro por parte do tomador, com a possibilidade de participação no refinanciamento). Isso reforça a gestão ativa adotada e o potencial de entrega de resultados adicionais aos cotistas. Além de se tratar de uma carteira de CRIs de qualidade e time de gestão com experiência, um dos motivos da nossa recomendação é a exposição de 60% da carteira à CRIs CDI+. No cenário atual e considerando as perspectivas de manutenção da taxa de juros em patamares elevados por um tempo mais longo do que inicialmente esperado, portfólios com esse perfil tendem a se beneficiar diretamente. Até o final de julho/22, a carteira de CRIs do RZAK estava dividida em: 60% CDI+4,8% e 40% IPCA+10%. Isto posto, o investidor consegue se beneficiar de um portfólio com risco equilibrado e potencial de retornos elevados.

TGAR11 – TG ATIVO REAL:

Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco na região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e  Maranhão). A estratégia de investimento se divide em: 1) CRIs (14% do PL): financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+11%, duration de 3,6 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 230%. Essa estratégia permite a geração de resultados recorrentes, por se tratar de investimento em renda fixa com pagamento de juros periódicos; 2) Participações Diretas (80% do PL): adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação Vertical). Nessa estratégia o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity). Atualmente, o fundo possui participação em 193 empreendimentos em 108 municípios.

Com a maturação dos empreendimentos da carteira, o time de gestão apresentou a expectativa de manutenção dos dividendos entre R$ 1,50 – R$ 1,60/cota para os próximos meses de 2022.

→Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 50% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.