Carteira Valorização FII – Maio de 2022
Carteira Valorização FII – Maio de 2022
PERFORMANCE l ABRIL 2022:
No Brasil, com a inflação ainda acelerada, vimos os juros futuros em alta novamente. Além disso, tivemos impactos do cenário internacional, com a continuidade dos conflitos entre Rússia e Ucrânia e a nova onda de Covid na China, ambos eventos resultando em efeitos importantes para a economia global.
A expectativa é de um novo aumento da Taxa Selic pelo Bacen na reunião do Copom em maio. Além disso, ainda existem riscos de novos aumentos diante do contexto atual.
No mercado de FIIs, o clima foi de retomada. O destaque ficou com os FIIs que estavam mais descontados, nos Segmentos de Lajes Corporativas, Shoppings e FoFs. No acumulado do ano, os FIIs de CRIs seguem apresentam resultados fortes, diante do aumento da taxa de juros e índices de inflação ainda em patamares elevados.
No mês de abril, a Carteira Valorização FII teve um retorno bastante acima do seu benchmark: +2,96% vs. IFIX +1,19%. No acumulado desde o início (nov/21), a carteira apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +5,74% vs. IFIX +5,13%.
| Rentabilidade | abri/22 | Desde o início (nov/21) |
|---|---|---|
| Valorização FII | +2,96% | +5,74% |
| IFIX | +1,19% | +5,13% |
| CDI | +0,83% | +4,68% |
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
MOVIMENTAÇÕES l MAIO 2022:
Não ocorreram alterações em nossa recomendação para maio/2022.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~10% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 5% do PL.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 28% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 5% shoppings, 12% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Além disso, o time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em 55 operações, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,37% a.a.
TGAR11 – TG ATIVO REAL:
Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco na região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e Maranhão). A estratégia de investimento se divide em: 1) CRIs (13% do PL): financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+11,07%, duration de 3,12 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando um LTV de 40% e uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 208%. Essa estratégia permite a geração de resultados recorrentes, por se tratar de investimento em renda fixa com pagamento de juros periódicos; 2) Participações Diretas (79% do PL): adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação Vertical). Nessa estratégia o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity). Atualmente, o fundo possui participação em 197 empreendimentos em 108 municípios.
→ Para Carteira Valorização FII selecionamos FIIs com potenciais mais elevados de valorização de preço, assim como carteiras com yields acima da média, que consequentemente possuem operações com perfil de risco mais arrojado.
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