Carteira Órama FII (Arrojada) – Maio de 2022

PERFORMANCE l ABRIL 2022:

No Brasil, com a inflação ainda acelerada, vimos os juros futuros em alta novamente. Além disso, tivemos impactos do cenário internacional, com a continuidade dos conflitos entre Rússia e Ucrânia e a nova onda de Covid na China, ambos eventos resultando em efeitos importantes para a economia global.

A expectativa é de um novo aumento da Taxa Selic pelo Bacen na reunião do Copom em maio. Além disso, ainda existem riscos de novos aumentos diante do contexto atual.

No mercado de FIIs, o clima foi de retomada. O destaque ficou com os FIIs que estavam mais descontados, nos Segmentos de Lajes Corporativas, Shoppings e FoFs. No acumulado do ano, os FIIs de CRIs seguem apresentam resultados fortes, diante do aumento da taxa de juros e índices de inflação ainda em patamares elevados.

No mês de abril, a Carteira Órama FII teve um retorno bastante acima do seu benchmark: +2,06% vs. IFIX +1,19%. No acumulado desde o início (jun/20), a carteira apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +14,41% vs. IFIX +0,24%.

MOVIMENTAÇÕES l MAIO 2022:

Não ocorreram alterações em nossa recomendação para maio/22.

RECOMENDAÇÕES:

BRCR11 – BC FUND:

O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de laje corporativa listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 25,3% e financeira de 20,6%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.

RBRP11 – RBR PROPERTIES:

O portfólio do RBRP11 está dividido em 10 imóveis, sendo 9 lajes corporativas e uma instituição de ensino, além de 6 galpões logísticos por meio da sua posição no RBRL11. Em relação à carteira de imóveis, 93% da receita se refere a ativos em São Paulo. Adicionalmente, o portfólio é bem diversificado no que se trata da tipologia dos contratos de locação, sendo 54% atípico, que traz previsibilidade e maior segurança, e 46% típico, que permite potenciais ganhos em revisionais. Outro diferencial do portfólio é que mais de 75% dos contratos de locação vencem a partir de 2025. O RBRP11 vem anunciando diversas movimentações, tendo como base os seguintes objetivos: desinvestimento de ativos maturados com ganho de capital; aquisição de imóveis a preços abaixo do custo de reposição; e investimento em empreendimentos em desenvolvimento em regiões prime de São Paulo, com objetivo de geração de valor.

HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:

Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 30%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~10% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.

JSRE11 – JS REAL ESTATE:

O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 5% do PL.

HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:

O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 46% varejo-supermercados, 25% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,7 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.

BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:

O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 47% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 4,9 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura,BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 94% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.

TRXF11 – TRX REAL ESTATE:

O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente está dividido 94% em varejo alimentício e 6% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar e Assaí, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 2,3 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.

DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:

O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 28% em multipropriedade, 18% em loteamento, 33% corporativo, 5% shoppings, 12% incorporação vertical, 3% energia, 1% armazenagem e 1% time sharing. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Além disso, o time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em 55 operações, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV médio de 43%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,37% a.a.

RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:

Atualmente o portfólio está diversificado em 25 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,9%, duration de 2,8 anos e uma razão de garantias de 1,9x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (74%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (18%) e os 9% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 43% do portfólio está atrelado ao CDI, 45% à inflação e 12% prefixado. Vale ressaltar que a exposição da carteira ao CDI traz boas oportunidades, tendo em vista o cenário de abertura da taxa de juros, assim como a exposição à inflação protege a carteira no caso de aceleração desse indicador. Além disso, cerca de 86% do PL é investidos em CRIs ancoradas pela RBR (originadas ou investidas em mais de 50%), o que possibilita negociação de boas garantias e taxas de retorno.

VGIR11 – VALORA CRI CDI:

O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui 38 CRIs, sendo 92% indexados ao CDI (+4,9%) e o restante à IPCA (+6,8%).  A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.

RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:

O RBHG11 nasceu no final de 2019, com objetivo de adquirir CRIs. O fundo investe a maior parte da carteira em operações high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 65% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 30% a CDI (+4,1%) e 5% ao IGPM (+8,6%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de aumento de juros, assim como os indicadores de inflação ainda acelerados que estamos observando. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. Em março/22, a cota do RBHG11 vinha negociando com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.

TGAR11 – TG ATIVO REAL:

Fundo de gestão TG Core Asset, atua no mercado de desenvolvimento imobiliário, com foco na região do cinturão da soja (Goiânia, parte do Mato Grosso e  Maranhão). A estratégia de investimento se divide em: 1) CRIs (13% do PL): financiamento a incorporadores, por meio da aquisição de uma carteira de recebíveis, com garantias reais e colchão de sobregarantias. Atualmente a carteira tem uma taxa média de inflação+11,07%, duration de 3,12 anos, e conta com ampla gama de garantias, apresentando um LTV de 40% e uma razão do valor presente dos direitos creditórios pelo saldo devedor dos CRIs de cerca de 208%. Essa estratégia permite a geração de resultados recorrentes, por se tratar de investimento em renda fixa com pagamento de juros periódicos; 2) Participações Diretas (79% do PL): adquire participação direta no empreendimento (Loteamento, Incorporação Vertical). Nessa estratégia o fundo se torna sócio do projeto, e consequentemente detentor de uma parcela dos lucros (prêmio de equity). Atualmente, o fundo possui participação em 197 empreendimentos em 108 municípios.

→Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII, com 45% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual.