Carteira Órama FII (Moderada) – Agosto de 2022

PERFORMANCE l JULHO 2022:

Diante das medidas adotadas pelo governo para combater a inflação, a expectativa do mercado é que tenhamos uma deflação pontual no mês de julho. Para os próximos meses do ano, são esperadas variações do IPCA em níveis abaixo do que vínhamos tendo anteriormente.

Ao mesmo tempo, a percepção de aumento de risco fiscal, acentuada com a aprovação da PEC dos Benefícios, movimentou as curvas de juros. Os futuros de DI bateram suas máximas desde 2016, chegando ao patamar de 13,925% para o vencimento de 2023.
No exterior, a alta nos preços também é uma preocupação e os bancos centrais continuaram a elevar seus juros. Nos EUA, o Comitê de Política Monetária subiu sua taxa de juros em 0,75 ponto percentual. Já na Europa, o BCE elevou em 0,5 ponto percentual, o primeiro aumento de juros desde 2011.

Em complemento a todo cenário apresentado, vale lembrar que em outubro teremos eleições presidenciais no Brasil, o que traz ainda mais incerteza para os investidores.

No mercado de FIIs o destaque do mês ficou com a retomada dos segmentos de FoFs (Fundo de Fundos), Logística e Shoppings. Já o segmento de Recebíveis (CRIs) segue puxando os resultados do mercado para cima em 2022 e em janelas mais longas de 2 e 3 anos. Em relação a performance da Carteira Órama FII (Moderada), esta apresentou teve um retorno positivo e acima do seu benchmark: +1,64% vs. IFIX +0,66%. No acumulado desde o início (dez/20), a carteira continua superando o IFIX e apresenta um retorno total (preço+dividendos) de +5,54% vs. IFIX -1,95%.

DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:

MOVIMENTAÇÕES l AGOSTO 2022:

Não ocorreram alterações em nossa recomendação para agosto/22.

RECOMENDAÇÕES:

BRCR11 – BC FUND:

O BRCR11 é o maior e um dos principais fundos de lajes corporativas listados na B3 atualmente. Conta com um portfólio de 15 ativos, majoritariamente imóveis de elevado padrão construtivo (AAA) na cidade de São Paulo, com uma menor participação em empreendimentos no Rio de Janeiro (30% da receita). A qualidade dos imóveis e dos principais inquilinos traz maior segurança aos riscos da pandemia inerentes ao setor de lajes. O fundo atualmente possui uma vacância física de 24,6% e financeira de 19,9%, sendo referente a alguns imóveis em SP e apenas 1 ativo no RJ (Torre Almirante – Centro). Entendemos que o fechamento de vacância nos imóveis de SP deve ocorrer mais rápido que no RJ, que é uma região corporativa mais desafiadora. Esse aumento na ocupação no médio/longo prazo perante a retomada do ciclo imobiliário demonstra um upside relevante para os investidores, tendo em vista que o fundo vem negociando a descontos significativos no secundário.

RBRP11 – RBR PROPERTIES:

O portfólio do RBRP11 está dividido em 10 imóveis, sendo 9 lajes corporativas e uma instituição de ensino, além de 6 galpões logísticos por meio da sua posição no RBRL11. Em relação à carteira de imóveis, 93% da receita se refere a ativos em São Paulo. Adicionalmente, o portfólio é bem diversificado no que se trata da tipologia dos contratos de locação, sendo 55% atípico, que traz previsibilidade e maior segurança, e 45% típico, que permite potenciais ganhos em revisionais. Outro diferencial do portfólio é que mais de 75% dos contratos de locação vencem a partir de 2025. O RBRP11 vem anunciando diversas movimentações, tendo como base os seguintes objetivos: desinvestimento de ativos maturados com ganho de capital; aquisição de imóveis a preços abaixo do custo de reposição; e investimento em empreendimentos em desenvolvimento em regiões prime de São Paulo, com objetivo de geração de valor.

Vale destacar que o fundo possui um imóvel AAA localizado na Marginal Pinheiros (River One), recém entregue, que conta com uma Renda Minima Garantida que reduz a vacância financeira do portfólio. É importante acompanhar a atividade comercial do time de gestão, de forma a evitar eventual impacto com o encerramento do prazo da renda garantida (out/22). Um ponto de destaque é que a renda recebida atualmente está bastante abaixo do preço de mercado, considerando a qualidade e localização estratégica do ativo. Existe um alto potencial de aumento de receita do fundo após a finalização da
locação do River One.

HGRE11 – CSHG REAL ESTATE:

Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 24,3%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos para 2022. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o fundo possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~10% – preço de mercado atual). O HGRE está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.

JSRE11 – JS REAL ESTATE:

O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância financeira de 11%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Adicionalmente, em 2021 o JSRE se aproveitou do cenário de desconto de diversos FIIs no mercado secundário, para realizar uma alocação tática em determinados ativos. Nesse contexto, já foi possível realizar ganhos interessantes para os resultados do fundo. Atualmente, a posição representa somente 4% do PL.

HGRU11 – CSHG RENDA URBANA:

O HGRU passou por uma mudança de estratégia, focando na pulverização de sua carteira em outros locatários e outros segmentos de atuação. Deixou de ser um fundo monoativo e monoinquilino do segmento educacional e expandiu portfólio também para segmento de varejo. A composição da receita hoje é dividida em 48% varejo-supermercados, 24% varejo de vestuário e 29% educacional. Além disso, 83% dos contratos são atípicos (média 12,6 anos), que traz maior resiliência para os resultados do fundo, principalmente no cenário de incertezas atual. Atualmente o portfólio apresenta 0% de vacância física e financeira.

Vale ressaltar a gestão ativa do portfólio, com foco em destravar parte do valor dos imóveis da carteira, que na visão do gestor, estão sub precificados frente ao mercado de FIIs, além de garantir um aproveitamento das oportunidades de reciclagem dos ativos do fundo com relevante ganho de capital. No primeiro semestre do ano, o HGRU teve um lucro por cota de R$ 1,27 com esta estratégia. Em seguida, em julho foram anunciadas vendas de outros 4 ativos, que resultaram em um lucro de R$ 0,44/cota. 

BTLG11 – BTG LOGÍSTICO:

O fundo pertencia à TRX e migrou gestão para o BTG, se tornando o único fundo de logística do BTG listado na B3. Os contratos de aluguel são 34% atípicos com média ponderada de vencimento dos contratos (WAULT) de 5,6 anos, e firmados com locatários de boa qualidade (Natura, BRF, Mercado Livre, Ambev, entre outras). 91% dos imóveis estão localizados em SP, sendo que metade desses ativos está dentro do raio de 30km da cidade (área bastante demanda). O BTLG vem realizando boas aquisições por meio de suas últimas emissões: ativos logísticos de qualidade, com bom risco de crédito dos inquilinos, além de conseguir negociar taxas de retorno em média acima de 8% a.a.

Além disso, o time de gestão tem atuado de forma bastante ativa no portfólio atual: no primeiro semestre deste ano, o fundo firmou 7 novos contratos de locação, reduzindo sua vacância de 2,4% (no 2T21) para 0,7%, além de ter gerado um aumento real nos valores de locação e estendido o prazo médio de vencimento da carteira de 4,8 anos (no 2T21) para 5,6 anos.

TRXF11 – TRX REAL ESTATE:

O TRXF11 possui um portfólio voltado para o segmento de varejo e também logística, diversificado em 48 imóveis, distribuídos em 33 cidades diferentes e 13 estados. Atualmente está dividido 94% em varejo alimentício e 6% em logístico, locados para empresas como Pão de Açúcar e Assaí, por meio de contratos atípicos com vencimentos após 2030. As aquisições de grande parte dos imóveis foram feitas a taxas de retorno bastante atrativas, além de ter contato com uma estrutura de alavancagem, que também favorece os resultados do fundo. É importante ressaltar que no momento, o TRXF11 possui um caixa 3 vezes maior que a necessidade de liquidez para pagamento das amortizações nos próximos 12 meses.

DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS:

*Em Restrição (Oferta em andamento)

RBRY11 – RBR CRÉDITO ESTRUTURADO:

Atualmente o portfólio está diversificado em 29 operações, com rentabilidade média de CDI + 4,6%, duration de 2,5 anos e uma razão de garantias de 1,7x o valor investido. A carteira é composta por crédito corporativo (45%), financiamento de obras (29%), uma parcela menor em CRIs pulverizadas (19%) e os 7% restantes em CRIs de estoque (quando o incorporador das unidades residenciais prontas como garantia e amortiza a operação conforme a venda dessas unidades). Em relação a indexadores, 41% do portfólio está atrelado ao CDI e 52% à inflação. Vale ressaltar que para os próximos meses, mesmo com a inflação baixa, o fundo deve continuar entregando bons rendimentos, principalmente devido a sua exposição ao CDI (ainda em patamares elevados), reserva de lucro acumulada de R$0,51/cota e ao resultado acruado de inflação ainda não distribuído de R$0,56/cota. Além disso, a RBR tem uma gestão bastante ativa do portfólio de CRIs, e consegue realizar transações interessantes com geração de retornos adicionais para o fundo e seus cotistas. 

VGIR11 – VALORA CRI CDI:

O Fundo tem como objetivo investimento em CRIs, com maior concentração em operações indexadas ao CDI. A carteira do fundo possui 40 CRIs, sendo 99% indexados ao CDI (+4,5%) e o restante à IPCA (+5,5%).  A maioria dessas operações possui lastros do segmento residencial, e duration mais curta. Parte das operações são de estoque pronto, ou seja, o devedor dá como garantia unidades prontas do empreendimento, e os recebíveis são ligados às vendas dos imóveis. Outro tipo de operação que tem na carteira é as de financiamento de terreno, na qual é dado um contrato de permuta como garantia. Além disso, o fundo possui também operações de risco corporativo. A política de investimento do fundo também determina certos critérios que trazem maior resiliência para carteira, como a exposição mínima de 20% à CRIs com rating de agência internacional superior a A-.

RBHG11 – RIO BRAVO HIGH GRADE:

O RBHG investe a maior parte da carteira em CRIs high grade (de baixo risco), e até 30% do portfólio em CRIs high yield com garantias robustas, de forma a elevar a taxa média da carteira. Atualmente 65% dos CRIs da carteira são indexados ao IPCA (+7,3%), 31% a CDI (+4,1%) e 4% ao IGPM (+8,5%). Essa carteira possibilita que o investidor consiga aproveitar o cenário de aumento de juros, assim como os indicadores de inflação ainda acelerados que estamos observando. Nossa recomendação está baseada principalmente no preço que o fundo negocia no secundário. A cota do RBHG11 negocia com 10% de desconto em relação a cota patrimonial, o que resulta em yields bastante elevados quando comparado aos pares. Neste contexto, o fundo entrega um dividend yield em linha com carteiras 100% high yield, ou seja, portfólios com operações bem mais arriscadas.

→Mantemos uma alocação mais defensiva na Carteira Órama FII (Moderada), com 50% em FIIs de Recebíveis, que trazem uma maior resiliência de fluxo de caixa e conseguem entregar mensalmente a variação dos indexadores (IPCA, IGP-M, CDI), além de Fundos de Tijolo com imóveis de qualidade, taxas de retorno atrativas e inquilinos com baixo risco de crédito. Buscamos também oportunidades de ganho de capital em FIIs que tiveram seus preços mais descontados diante do cenário macro atual. Na carteira moderada não incluímos FIIs de desenvolvimento, que possuem riscos adicionais quando comparado à outras estratégias.