Carteira Órama Valorização – Fevereiro de 2023
Carteira Órama Valorização – Fevereiro de 2023
PERFORMANCE l JANEIRO 2023:
O primeiro mês do novo governo veio acompanhado por novos desafios e muitas expectativas. Na primeira semana, com 37 ministérios, já surgiram falas desencontradas dos chefes de cada pasta, o que trouxe bastante volatilidade para o mercado. Tivemos no domingo, dia 08, as invasões às sedes dos poderes no Distrito Federal. A resposta em uníssono dos presidentes da Casas, assim como do Supremo e dos governadores condenando os atos, contribuiu para a estabilidade institucional. A velocidade em que isso aconteceu ajudou a estancar os receios de ruptura.
Logo em seguida, no Fórum Econômico Mundial em Davos, o Brasil foi representado por Fernando Haddad e Marina Silva. Os ministros chegaram na Suíça com a missão tranquilizar o público internacional de que a nossa democracia não estava ameaçada. Eles foram bem sucedidos em voltar o foco para o protagonismo que o país voltará a ter nas discussões climáticas e também conseguiram passar a mensagem de que a responsabilidade fiscal deve ser respeitada pelo novo governo. Com esses três recados bem recebidos pelos investidores estrangeiros, na semana do evento entraram 3 bi de reais na bolsa brasileira.
Do ponto de vista corporativo, tivemos as Americanas divulgando fato relevante sobre “inconsistências contábeis” subestimadas na ordem de R$ 20 bi. No mercado acionário e de renda fixa, os impactos foram fortíssimos com as ações caindo mais de 77% em um dia e às debêntures sendo marcadas a mercado com um corte de 50% em seu preço.
Equipe de Estratégias – Órama Investimentos
Em relação ao mercado de FIIs, após uma retomada nos últimos dias de 2022, janeiro foi um mês negativo principalmente para os FIIs de Tijolo e FoFs. O único segmento que teve um retorno médio positivo no período foi o de CRIs, com o crescimento dos dividendos diante do fim do impacto da deflação e juros em patamares elevados que mantem a distribuição de carteiras CDI+ atrativas.
Neste contexto, a Carteira Órama Valorização – que é composta principalmente por fundos de tijolo – teve um retorno de -4,31% vs. IFIX -1,60%. Desde o seu início em novembro de 2021, a carteira entregou um retorno de +4,39%, enquanto o índice subiu 5,44%.
Acreditamos que a volatilidade dos fundos de tijolo deve seguir elevada, com potencial de retomada diante da perspectiva do mercado quanto ao início de corte de juros. Por enquanto, os investidores aguardam de forma apreensiva as falas do governo sobre uma nova regra fiscal. Enquanto isso, enxergamos as cotas destes FIIs negociando com descontos altos, apresentando boas oportunidades de entrada para aquelas carteiras de qualidade.
DISTRIBUIÇÃO MÉDIA DE DIVIDENDOS DA CARTEIRA:
Este mês os fundos que compõem a Carteira Órama Valorização distribuíram em média R$ 0,99/cota. Vale destacar que o objetivo desta carteira é o ganho de capital (valorização de preço), através da alocação em fundos descontados na bolsa. Por tal motivo, seus dividendos são mais baixos, quando comparamos a Carteira Órama Renda (foco em renda passiva).
A Carteira Valorização possui uma volatilidade mais elevada, tanto de preço, quanto de dividendos, por isso recomendamos para aqueles investidores com maior apetite a risco, com horizonte de investimento de longo prazo.
Atualmente os FIIs da carteira negociam com cerca de 25% de desconto em relação ao valor patrimonial, e possuem um potencial de valorização de mais de 30%. Nos últimos meses, os FIIs foram bastante impactados pelos movimentos da curva de juros puxados por incertezas fiscais no país. Acreditamos que com uma maior visibilidade nos próximos períodos, esses fundos consigam retomar o movimento de alta que estavam entregando até agosto/setembro, diante da sinalização de fim de ciclo de aperto monetário.
MOVIMENTAÇÕES l FEVEREIRO 2023:
Este mês estamos realizando a troca do TGAR11 pelo RZAT11 na Carteira Órama Valorização. Durante o período em que o TGAR11 fez parte da carteira, ele teve um retorno de 15%. Por se tratar de um FII de desenvolvimento, acreditamos que seu portfólio ainda tem valor para destravar no longo prazo. Entretanto, este segmento acaba sendo mais sensível ao ambiente macro e movimentos de juros que estamos vivenciando. Em paralelo, o RZAT11 (que já é uma recomendação da Órama desde o início de 2022) é um fundo de tijolo, porém com rendimentos parecidos com FIIs de CRIs. Pelo fato dele conseguir mensalmente distribuir correção monetária aos seus cotistas, a deflação afetou diretamente seus resultados, o que impactou negativamente o preço da cota no secundário. Diante disso, o RZAT11 negocia atualmente com mais de 15% de desconto em relação ao seu valor patrimonial. Acreditamos que a retomada do IPCA ao positivo desde o final do ano passado, se refletirá nos dividendos dos próximos meses do fundo, o que beneficiaria seu preço também.
RECOMENDAÇÕES:
HGRE11 – CSHG REAL ESTATE FII:
Gerido pelo Credit Suisse, seu portfólio conta com 19 imóveis, com maior exposição em São Paulo. Apesar de bastante pulverizada, a vacância financeira do portfólio não é baixa, atualmente em 22%. Quanto às atividades comerciais, o fundo está bastante ativo na busca por novos locatários para ocupar as áreas vagas, e já vem anunciando novas locações. Segundo informado pelo gestor, o fechamento de vacância e aumento de renda recorrente são os principais objetivos do fundo. Considerando os preços de aluguel pedidos e redução de custos, o HGRE possui potencial de entrega de R$ 1,05/cota (DY ~11% – preço de mercado atual). O fundo está passando por um período de renovação do portfólio, buscando o aumento da participação em determinados ativos e a alienação de imóveis fora de São Paulo, de participação minoritária e/ou monousuários. Essa estratégia vem gerando ganhos de capitais adicionais, e reforça o foco na gestão de imóveis de maior qualidade.
JSRE11 – JS REAL ESTATE FII:
O JSRE possui um portfólio de alto padrão construtivo e ótima localização, com 99% das receitas expostas à cidade de São Paulo e vacância física de 9%. Importante destacar que o time de gestão vem realizando um trabalho comercial bastante ativo e eficaz, de forma a reduzir a vacância da carteira e alongar os prazos de vencimento dos contratos vigentes. Neste contexto, conseguiram negociar a renovação de 100% dos contratos que venceriam no último ano, e além disso, apenas nos últimos 2 meses, reduziram em 34% a vacância do fundo. Por fim, o gestor apresentou no relatório gerencial, a expectativa de incremento nas distribuições do fundo com as novas locações anunciadas recentemente e fim do prazo de carência de alguns contratos: para o 1º semestre espera-se um aumento de R$ 0,01/cota por mês, e nos 6 meses seguintes de R$ 0,05/cota em uma média mensal.
DEVA11 – DEVANT RECEBÍVEIS FII:
O DEVA11 tem a proposta de ser um fundo de renda, com foco em investimentos de renda fixa, priorizando CRIs de lastro pulverizado em busca de retornos elevados por trás de uma estrutura robusta de garantias. A carteira é diversificada por segmentos, alocando 32% corporativo, 21% em multipropriedade, 15% em loteamento, 14% incorporação vertical e 5% shoppings. A metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar risco de concentração de seu portfólio. Devido a exposição à segmentos mais arriscados, a metodologia de gestão se baseia em uma série de travas de alocação de forma a mitigar riscos de seu portfólio. Além disso, 85% dos CRIs são series seniores ou única, e apenas 15% subordinada. O time de gestão faz um acompanhamento próximo a todas operações. Atualmente a carteira do DEVA está diversificada em mais de 55 operações em todo Brasil, com 99% de exposição à inflação (IGP-M e IPCA) e um LTV (loan-to-value) médio de 48%, com uma taxa média de carrego de inflação +10,44% a.a.
Importante destacar que diante da deflação pontual observada no 2º semestre de 2022, o DEVA11 possui um diferencial importante. 99% das operações da carteira possuem proteção contra variação de preços negativa sobre os pagamentos – ou seja, nos meses com deflação, a correção monetária do papel é zerada, e o CRI paga 100% da taxa pré acordada. Por fim, vale ressaltar que desde outubro o IPCA voltou ao campo positivo, encerrando assim a sequencia de 3 meses de deflação. Diante disso, considerando a defasagem de cerca de 2 meses para distribuição da correção monetária pelos fundos, estamos vendo desde dezembro o movimento de aumento de dividendos.
RZAT11 – RIZA ARCTIUM FII:
O fundo tem como objetivo a compra de imóveis diretamente de empresas que buscam captar recursos através da desmobilização (venda de ativos imobilizados para geração de caixa). Nesse contexto são estruturadas operações de Sale Leaseback: o fundo compra o imóvel e assina um contrato de locação com o próprio vendedor. Diante disso, o ARCT11 consegue adquirir imóveis com altos descontos e normalmente ainda é incluída uma opção de recompra do ativo pelo vendedor. Com a opção de recompra é acordado com o inquilino o pagamento do aluguel (parcela fixa), somado à uma parcela variável (correção monetária – IPCA do valor do imóvel). Isso garante uma antecipação mensal do valor da recompra ao Fundo. Ou seja, o perfil de fluxo de caixa do fundo acaba sendo bastante similar a de um FII de CRIs, que recebe mensalmente uma taxa pré-fixada e a variação do indexador.
Os rendimentos do fundo foram diretamente impactados pelos meses de deflação. Com a volta do IPCA para o positivo, acreditamos na retomada dos dividendos e consequentemente da cota no secundário que negocia atualmente com desconto elevado.
Confira também a nossas Estratégias de Investimento para esse mês.
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