CRI Socicam (IPCA + 8%): Empresa completa 50 anos em plena expansão de seus negócios

Em função do tipo de negócio que depende de um fluxo significativo de pessoas se locomovendo na cidade, a Socicam sofreu um revés no período mais restritivo da pandemia de Covid-19, no qual teve uma retração de 33% na sua receita líquida do último exercício em 2020. Este movimento se refletiu na lucratividade da empresa, que registrava lucro líquido até 2019 para registrar prejuízo líquido a partir de 2020, uma vez que a sua estrutura de custos operacionais tem uma margem restrita para se ajustar à um cenário de menor faturamento. Porém com a atividade econômica dando sinais de recuperação e a população voltando a circular pelas ruas, a expectativa é que a empresa volte a performar nos níveis anteriores à pandemia.

Quando se olha o nível de endividamento da Socicam, houve um crescimento de 64% no endividamento líquido, em boa parte pela necessidade de cobrir a queda de recursos de curto prazo pela queda da receita líquida. Apesar do aumento do tamanho da dívida, a Socicam tem ampliado seu acesso ao mercado de capitais, que faz que esse novo endividamento tenha um perfil favorável através de prazos mais alongados (entre 7 e 15 anos de maturidade) e de taxas mais baixas do que o financiamento bancário. E o cronograma de vencimento da dívida está bem distribuído ao longo do tempo e, atualmente, o montante que vence nos próximos 12 meses está em torno de 12% do total da dívida, o que permite a Socicam ter uma certa estabilidade financeira para aguardar a retomada da atividade econômica no país, dado todo o potencial de resultado do portfólio de negócios da empresa. E vale mencionar que a totalidade de suas dívidas se encontram adimplentes e sem atrasos de pagamentos até o momento.

A Socicam é a devedora do CRI emitida pela Reit Securitizadora, com código CETIP 21K0146621 e que vence em março de 2030. A princípio a Socicam se vale da sua capacidade financeira para honrar o pagamento de suas dívidas, o que inclui este CRI. Porém, com o intuito de dar maior robustez e oferecer maiores garantias quanto ao retorno do recurso emprestado pelo investidor, essa dívida foi estruturada por uma securitizadora.

Em linhas gerais, a Socicam está alugando imóveis comerciais em 4 terminais rodoviários no estado de São Paulo e no Distrito Federal para a empresa GR S.A. num contrato de longo prazo, além de colocar em garantia os ganhos provenientes de outros 4 terminais rodoviários, nos estados de São Paulo, Sergipe e Pernambuco. A partir deste fluxo de recursos futuros, se emite uma dívida (CRI) que terá um fluxo de pagamentos com características semelhantes aos recebíveis colocados em garantia. Desta forma, a Socicam consegue adiantar recursos para fazer a manutenção da empresa ou ainda continuar expandindo seus negócios.

Além de todo essa arcabouço financeiro, a locatária dos imóveis é uma empresa que pertence ao Grupo Compass que é líder mundial em serviços de alimentação e que além de possuir diversas marcas próprias para oferecer o serviço de alimentação no varejo, também possui a franquia de marcas como Casa do Pão de Queijo, Bob’s, Giraffas e Subway, o que é um ponto positivo na expectativa do cumprimento do contrato de aluguel com pagamentos em dia. Na imagem acima podemos ver a expectativa de fluxo de recebimentos dos recebíveis colocados em garantia contra o pagamento de juros e amortização do CRI ao longo da vida útil do ativo e como a operação foi constituída para que os riscos ao investidor sejam minimizados, uma vez que os recebíveis devem corresponder a 165% do saldo devedor da dívida, mesmo com o fim da concessão de um dos terminais em julho de 2026.